서울 아파트 거래 절벽이 좀처럼 풀리지 않고 있습니다. 9월에도 거래량이 크게 줄면서 두 달 연속 반토막 수준을 기록했고, 10월에도 뚜렷한 회복 신호가 나타나지 않습니다. 대출 규제, 금리 상승, 세제 변화까지 겹치면서 매수자들이 관망하는 분위기가 짙어지고 있습니다.
서울 아파트 거래 절벽, 숫자로 보기
서울 아파트 거래 절벽이 얼마나 깊어졌는지는 거래량 추이만 봐도 분명합니다. 국토교통부가 발표한 9월 주택통계 기준으로 올해 서울 아파트 거래량을 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 거래량 | 설명 |
|---|---|---|
| 6월 | 7742건 | 올해 최다 거래량 |
| 7월 | 6564건 | 감소세 시작 |
| 8월 | 4589건 | 전월 대비 30% 가까이 감소 |
| 9월 | 3915건 | 1년 전보다 42.4% 급감 |
올해 초만 해도 월 거래량이 8000건을 넘어서며 시장이 활기를 띠었습니다. 그러나 7월부터 하락세가 본격화되더니 9월에는 4000건 아래로 내려앉았습니다. 특히 지난해 9월 6796건과 비교하면 거래량이 절반 가까이 줄었습니다. 이처럼 서울 아파트 거래 절벽이 장기화하면서 매수자와 매도자 모두 움직임을 줄이고 있습니다.
거래량의 선행지표로 불리는 토지거래허가 신청 건수도 같은 흐름을 보여줍니다. 서울에서는 4월에 1만 건이 넘던 신청 건수가 8월에는 3547건으로 줄었고, 9월에도 3853건에 머물렀습니다. 거래가 이어질 가능성이 낮다는 뜻입니다. 이런 흐름을 보다 자세히 확인하고 싶다면 아래 링크를 참고해 보시길 바랍니다.
서울 아파트 거래 절벽의 원인은 여러 가지가 겹쳐 있습니다. 먼저 금융당국의 지속적인 주택담보대출 규제가 매수 심리를 위축시켰습니다. 여기에 최근 금리까지 오르면서 대출을 받아 집을 사려는 수요자들의 부담이 커졌습니다. 세금 부담이 늘어난 것도 거래를 막는 요인입니다. 특히 고가 아파트가 밀집한 강남권에서는 세제 개편 이후 보유세와 거래세 부담이 함께 커지면서 매수자들이 더 신중해졌습니다.
지역별로 갈리는 서울 아파트 시장
흥미로운 점은 서울 아파트 거래 절벽이 모든 지역에서 동일한 모습으로 나타나는 것은 아니라는 사실입니다. 거래량 자체는 서울 전체에서 줄었지만, 자치구별로 온도차가 뚜렷합니다.
서울 외곽 지역은 상대적으로 거래가 이어지고 있습니다. 9월 토지거래허가 신청 건수를 보면 노원구가 479건으로 가장 많았고, 강서구 251건, 은평구 244건, 도봉구 237건, 구로구 219건이 뒤를 이었습니다. 전셋값 상승과 매물 부족으로 내 집 마련 수요가 중저가 아파트로 몰리고 있기 때문입니다.
반면 강남3구는 사정이 다릅니다. 4월과 비교하면 토지거래허가 신청 건수가 70% 넘게 줄었습니다. 대출 규제의 영향이 크게 작용하고 있고, 세제 개편에 따른 보유세 부담까지 더해지면서 고가 아파트 거래가 급격히 얼어붙은 모습입니다. 실제로 강남구 개포동 일부 단지에서는 한때 40억 원에 내놓았던 매물이 34억 원대까지 낮춰서 거래되는 사례도 나왔습니다.
가격 흐름에서도 이런 지역별 차이가 고스란히 나타납니다. 10월 넷째 주 기준으로 한강 이북 14개 자치구 아파트 매매가격은 전주보다 0.22% 올랐습니다. 성북구가 0.39%로 가장 크게 올랐고, 서대문구와 종로구도 각각 0.36%와 0.35% 상승했습니다. 하지만 강남구는 0.38% 하락했고, 서초구와 송파구도 각각 0.35%와 0.22% 떨어졌습니다.
현장에서 느껴지는 분위기
거래 절벽은 현장 중개업소의 목소리에서도 고스란히 전해집니다. 강남권 중개업소에서는 급매물이 나와도 대출이 2억 원 정도밖에 되지 않아 쉽게 결정하지 못하는 사례가 많다고 합니다. 현금 여력이 있는 사람만 급매물을 잡을 수 있는 상황이라는 것입니다.
서울 외곽도 상황은 비슷합니다. 노원구 상계동 일대에서는 5억 원 하던 아파트가 5개월 만에 7억 원까지 오르자 매수자들이 부담을 느끼고 있습니다. 금리가 오르는 상황에서 단기간에 30% 이상 오른 가격을 따라가기 어렵다는 반응입니다. 결국 가격이 올라도 거래가 늘지 못하는 아이러니한 상황이 벌어지고 있습니다.
정부가 거래 활성화를 위해 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예 기한을 내년 말까지 연장한 것도 변수입니다. 세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매수하면 세입자의 계약 갱신 기간까지 실거주 의무를 유예해 주는 내용입니다. 다음 달 시행을 앞두고 있어 그동안 거래가 어려웠던 매물이 나올 가능성이 있습니다.
다만 현장 반응은 조심스럽습니다. 세입자가 있는 매물은 전세퇴거자금대출 한도가 1억 원뿐이라 현금이 많은 사람이 아니면 매수하기 어렵다는 지적입니다. 따라서 이번 조치가 거래량에 미치는 영향은 크지 않을 수 있다는 전망도 나옵니다.
서울 아파트 거래 절벽, 언제 풀릴까
전문가들은 당분간 서울 아파트 거래 절벽이 이어질 가능성이 크다고 보고 있습니다. 서울 외곽에서는 전세 매물을 찾기 어려워 매매로 전환하는 수요가 있지만, 금리가 오르는 상황에서 대출 의존도가 높은 매수자가 추격 매수에 나서기는 어렵다는 설명입니다. 강남권도 세제 개편 이후 급매물 위주로 거래가 이뤄졌지만, 해당 물량이 소진되면 거래가 더 어려워질 수 있습니다.
그럼에도 집값 자체는 크게 흔들리지 않는 모습입니다. 입주 물량이 부족한 가운데 기업 성과급이나 금융 소득 등 풍부한 유동성이 집값을 받치고 있기 때문입니다. 거래는 줄어도 가격은 쉽게 떨어지지 않는 구조가 이어지고 있습니다.
앞으로는 대출 금리와 정부 규제의 방향이 가장 큰 변수입니다. 금리가 안정되고 규제가 완화되면 거래량이 조금씩 회복될 수 있지만, 현재 분위기에서는 단기간에 거래 절벽이 해소되기는 어려워 보입니다. 매수자들은 급매물을 잘 찾아보되, 무리하게 대출을 늘리기보다 자신의 자금 계획을 먼저 점검하는 것이 필요합니다. 서울 아파트 거래 절벽 시기에는 오히려 급매물을 합리적인 가격에 만날 기회도 있으니, 관심 지역을 꾸준히 살펴보는 전략이 유효합니다.
자주 묻는 질문
Q: 서울 아파트 거래 절벽의 원인은 무엇인가요?
A: 대출 규제와 금리 상승, 세제 변화가 함께 작용했습니다. 고가 아파트는 세 부담이 커졌고, 외곽 지역은 금리 부담으로 매수자들이 관망하고 있습니다.
Q: 거래가 줄면 집값도 떨어지나요?
A: 일부 지역에서는 급매물 위주로 하락 거래가 나타나고 있습니다. 하지만 서울 전체로 보면 공급 부족과 유동성 때문에 집값 하락 폭은 제한적입니다.
Q: 지금 집을 사기에 좋은 시기인가요?
A: 급매물을 찾는다면 가격을 낮춘 매물을 만날 기회가 될 수 있습니다. 다만 대출 금리와 세금 부담을 꼼꼼히 따져 본인이 감당할 수 있는 범위 안에서 접근하는 것이 좋습니다.
