지난해 10월 부동산 대책 이후 서울 임대차 시장은 크게 흔들렸습니다. 규제 지역과 토지거래허가구역이 확대되면서 전세를 끼고 집을 사는 방식이 막혔고, 그 여파로 전세 매물이 급감했습니다. 문제는 여기서 끝나지 않았다는 점입니다. 전세를 구하지 못한 세입자들이 월세로 이동하면서 세입자 주거비 상승이 가팔라졌습니다. 실제 거래 데이터를 보면 상황이 얼마나 심각한지 선명하게 드러납니다.
올해 1월부터 8월까지 서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지한 비중은 52.3%였습니다. 작년 같은 기간 44%였던 것과 비교하면 8.3%포인트나 뛴 수치입니다. 1년 누계 기준으로 월세 비중이 절반을 넘어선 것은 관련 통계가 공개된 이후 처음입니다. 이 흐름은 앞으로도 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보입니다.
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서울 전세 거래가 반토막 났습니다
서울 아파트 전세 거래는 작년 9월 1만2160건에서 올해 9월 6325건으로 1년 만에 절반 가까이 줄었습니다. 전세 매물이 사라지면서 세입자들은 선택지를 잃고 있습니다. 특히 동대문구와 구로구, 금천구에서는 전세 매물이 50% 넘게 감소했다는 분석이 나옵니다. 이런 상황에서 전셋값이 오르는 것은 자연스러운 결과일 수 있습니다.
실제로 서울 아파트 중위 전셋값은 지난 8월 기준 5억6000만원까지 올랐습니다. 1년 전 4억9800만원과 비교하면 6200만원, 2년 전 4억8000만원과 비교하면 8000만원이 오른 셈입니다. 전세 계약을 2년 단위로 맺는 점을 생각하면, 계약이 끝난 세입자가 새집을 구할 때 약 8000만원의 추가 부담을 안게 됩니다.
| 주요 지표 | 변화 내용 |
|---|---|
| 서울 아파트 전세 거래 | 약 48% 감소 |
| 서울 아파트 중위 전셋값 | 4억9800만원에서 5억6000만원으로 상승 |
| 서울 아파트 중위 월세 | 120만원에서 138만원으로 상승 |
| 월세 거래 비중 | 44%에서 52.3%로 상승 |
전세 거래 급감에는 실거주 의무가 큰 영향을 미쳤습니다. 토지거래허가구역에서 아파트를 사면 2년간 직접 살아야 하기 때문에, 세입자를 받아 두고 집값 오르면 파는 방식이 사실상 막혔습니다. 매매가 이루어질 때마다 전세 매물이 사라지는 구조가 반복된 것입니다. 이와 관련한 거래량 변화는 아래 링크에서 자세히 확인할 수 있습니다.
세입자 주거비 상승은 갱신 계약에서도 나타납니다
이미 살고 있는 집에 머물러도 부담이 커지고 있습니다. 올해 8월 국토교통부 실거래가 자료를 보면, 계약갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 합의해 계약을 갱신한 경우 가운데 44.6%는 보증금이 5% 넘게 올랐습니다. 10% 이상 오른 계약도 27.1%에 달했습니다. 전셋값이 오르면 기존 계약과 주변 시세 사이의 간격이 벌어지고, 결국 세입자 주거비 상승으로 이어지는 것입니다.
계약갱신요구권을 이미 쓴 세입자는 더 큰 부담을 느낄 수 있습니다. 갱신요구권을 쓰면 보증금 인상이 5% 이내로 제한되지만, 이 권리를 소진한 뒤 새 계약을 맺을 때는 이런 제한이 적용되지 않기 때문입니다. 전셋값이 오르는 시기에 계약 만기를 맞은 세입자라면 보증금을 크게 올려달라는 요구를 받을 가능성도 있습니다. 한 30대 직장인은 전세 매물을 찾지 못해 결국 반전세로 계약했는데, 1년 전보다 주거비 부담이 약 1억원 늘었다고 털어놨습니다.
월세로 옮겨도 부담은 줄지 않습니다
전세 보증금 부담을 피하려고 월세를 선택하는 세입자도 많지만, 상황은 녹록지 않습니다. 올해 8월 서울 아파트 중위 월세는 138만원으로 1년 전 120만원보다 18만원 올랐습니다. 월세 보증금도 1억1000만원에서 1억2000만원으로 상승했습니다. 목돈 부담은 줄어들 수 있지만 매달 내야 하는 주거비는 오히려 커진 것입니다.
외곽 지역도 예외가 아닙니다. 강북구 미아동의 한 아파트는 보증금 5000만원에 월세 315만원으로 계약됐고, 노원구 상계동의 한 아파트도 보증금 1억5000만원에 월세 300만원으로 거래됐습니다. 노원구, 도봉구, 강북구에서 월세 300만원이 넘는 계약은 작년 같은 기간 1건에 불과했지만 올해는 12건으로 늘었습니다. 이제 서울 외곽에서도 고액 월세가 자연스럽게 등장하고 있습니다.
정책 변화와 공급 부족이 변수입니다
정부는 실거주 의무가 임대차 시장에 미친 부작용을 줄이기 위해 일부 보완책을 내놨지만, 근본적인 해결책으로 보기는 어렵습니다. 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해보다 14.9% 줄어들 것으로 예상됩니다. 2028년에는 더 줄어든다는 전망도 나옵니다. 신규 공급이 부족한 상황에서 재건축과 재개발 이주 수요까지 겹치면 전월세 가격 상승 압력은 더 커질 수 있습니다.
전세수급지수 역시 위험 수준까지 치솟았습니다. 작년까지 130에서 140 사이를 유지하던 지수가 올해는 180까지 올라갔다는 분석이 있습니다. 이는 2020년 전셋값이 폭등하며 임대차 3법이 만들어졌던 당시와 비슷한 수준입니다. 세입자 주거비 상승이 단순한 가격 등락이 아니라 공급 구조 문제에서 비롯되고 있음을 보여주는 대목입니다.
세입자 주거비 상승에 어떻게 대응해야 할까요
현재 분위기에서는 전셋값과 월세가 모두 쉽게 내려앉지 않을 수 있습니다. 전문가들은 임대주택 공급을 늘리고 실거주 규제를 재검토해야 한다고 조언합니다. 다주택자에 대한 규제가 강해지면 집주인이 세금 부담을 임차인에게 전가할 가능성도 있습니다. 정부의 정책 방향을 지켜보면서 자신의 계약 조건을 꼼꼼히 점검하는 것이 중요합니다.
계약을 갱신할 때는 무작정 보증금을 올리기보다 인근 시세와 기존 계약 조건을 비교해보는 습관이 필요합니다. 전세 대출을 이용하더라도 보증금 인상분만큼 대출 한도가 늘어나지 않을 수 있으므로, 자금 조달 계획을 먼저 세우는 것이 안전합니다. 이렇게 준비를 해도 부담이 크다면 월세 전환 가능성과 장기적인 주거비 총액까지 함께 따져봐야 합니다.
결국 세입자 주거비 상승은 정책, 공급, 금리, 지역 시세가 복잡하게 얽힌 문제입니다. 내년에도 서울 입주 물량이 줄어들 예정이라 당분간 전월세 시장의 불확실성은 이어질 것으로 보입니다. 지금 필요한 것은 단기적인 시세 예측보다 정확한 정보를 바탕으로 한 냉정한 판단입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세를 월세로 옮기면 부담이 줄어드나요?A. 보증금 부담은 줄어들지만 매달 내야 하는 월세가 커져 총 주거비는 늘 수 있습니다. 서울 아파트 중위 월세가 이미 138만원까지 오른 점을 고려하면 신중한 비교가 필요합니다. Q. 계약을 갱신할 때 보증금을 크게 올려도 되나요?
A. 계약갱신요구권을 사용하면 보증금 인상이 5% 이내로 제한됩니다. 하지만 이미 권리를 사용한 뒤 새 계약을 맺을 때는 제한이 적용되지 않으므로 주변 시세를 기준으로 협상해야 합니다. Q. 앞으로 전월세 시장은 어떻게 될까요?
A. 서울 입주 물량이 줄고 전세 공급 부족이 이어지면 세입자 주거비 상승 압력이 쉽게 꺾이기 어렵습니다. 정책 변화와 시장 데이터를 함께 살피며 대응 방안을 마련하는 것이 좋습니다.
