오늘은 2026년 10월 12일입니다. 서울 아파트 시장을 둘러싼 이야기가 유독 뜨겁습니다. 올해 3분기 서울 아파트 매매 거래 중 절반 이상이 과거 최고가와 같거나 그보다 높은 가격에 체결됐다는 분석이 나왔습니다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과인데요. 서울 아파트 전고점 회복 흐름이 강남권을 넘어 서울 전역과 경기 일부 지역으로 빠르게 번지고 있습니다.
이번 분석은 지난해 12월 31일까지 동일 단지와 동일 전용면적에서 거래된 최고가를 전고점으로 정하고, 올해 실제 체결된 개별 거래 가격을 비교한 것입니다. 가장 눈에 띄는 수치는 거래량입니다. 올해 3분기 서울에서 가격 비교가 가능한 아파트 거래는 총 1만930건이었고, 이 가운데 5977건이 전고점 이상에서 거래됐습니다. 비중으로 보면 54.7%입니다.
핵심 내용을 표 하나로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 1분기 | 2분기 | 3분기 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 38.2% | 43.0% | 54.7% |
| 경기 | 12.0% | 18.9% | 22.4% |
| 인천 | 4.3% | – | 6.5% |
서울은 분기를 거듭할수록 전고점 이상 거래 비중이 꾸준히 높아졌습니다. 경기도 역시 상승 흐름을 보였고, 인천도 큰 폭은 아니지만 회복 조짐이 나타났습니다. 특히 서울 25개 자치구 가운데 22개 구에서 3분기 전고점 이상 거래 비중이 1분기보다 확대됐다는 점이 의미심장합니다.
목차
서울 아파트 전고점 회복, 어느 지역이 이끌었나
서울 아파트 전고점 회복을 가장 확실하게 보여준 지역은 동대문구입니다. 동대문구는 1분기 45.7%에서 3분기 81.9%로 급등했습니다. 성북구는 32.1%에서 68.5%로, 서대문구는 44.4%에서 73.5%로 올라섰습니다. 중랑구는 13.2%에서 41.4%로 상승하면서 서울 동북권의 회복세를 주도했습니다.
서울 외곽 지역에서도 상승이 뚜렷했습니다. 은평구는 26.1%에서 50.0%로 올랐고, 강북구는 8.9%에서 34.5%로 높아졌습니다. 노원구는 8.1%에서 24.9%, 도봉구는 6.1%에서 12.4%로 상승했습니다. 연초만 해도 전고점을 회복하지 못했던 지역들이 3분기에는 과거 최고가를 넘어서는 거래를 속속 만들어낸 것입니다.
강남권은 오히려 숨고르기
반면 강남구는 1분기 55.0%에서 3분기 43.0%로 낮아졌습니다. 서초구는 67.6%에서 62.6%로, 용산구는 71.3%에서 66.9%로 비중이 줄었습니다. 이미 높은 가격대에 대한 부담과 대출 규제 영향이 맞물리면서 강남권은 일정 부분 조정을 겪는 모습입니다. 고가 주택일수록 자금 조달 문턱이 높아진 탓으로 보입니다.
왜 중하위권 지역에서 상승이 두드러질까
이번 흐름을 이해하려면 수요와 공급을 함께 봐야 합니다. 공급 부족에 대한 우려가 커지면서 내 집 마련을 서두르는 수요가 서울 외곽과 중저가 지역으로 이동했습니다. 또 전월세 가격이 빠르게 오르면서 월세 부담보다 매매 부담이 더 낫다고 판단한 실수요자들이 시장에 들어오고 있습니다.
얼마 전 동대문구에서 전세를 살던 지인이 매매로 전환하는 이야기를 들었습니다. 전셋값이 오르면서 계약을 갱신하기보다 조금 더 대출을 안고 내 집을 사는 편이 낫다고 판단했다고 합니다. 실제로 그가 찾은 단지는 이미 직전 최고가를 넘어선 거래가 여러 건 나와 있었습니다. 이런 사례가 서울 곳곳에서 반복되면서 서울 아파트 전고점 회복 속도가 빨라지고 있습니다.
여기에 정비사업 기대감이 있는 지역은 수요가 더 일찍 움직입니다. 서울 접근성이 좋은 경기 남부와 신도시에서는 서울로 출퇴근하는 실수요자가 꾸준히 유입되며 가격 상승을 이끌고 있습니다.
경기도와 지방 시장에는 어떤 변화가 있을까
경기도는 올해 3분기 전체 아파트 거래 3만3619건 중 22.4%가 전고점 이상에서 체결됐습니다. 1분기 12.0%에 비하면 상당한 상승입니다. 지역별로 보면 성남시 분당구가 94.1%로 가장 높았고, 성남시 수정구 77.2%, 용인시 수지구 74.1%, 하남시 73.6%, 성남시 중원구 65.4% 순이었습니다.
분당의 상승세는 놀라울 정도입니다. 분당은 재건축 기대감과 함께 서울 접근성, 생활 인프라가 고루 갖춰진 곳으로 평가받습니다. 얼마 전 분당에서 아파트를 매수한 직장 동료는 단지를 정할 때 직전 최고가와 실제 거래량을 함께 확인했다고 말했습니다. 최고가만 보는 것이 아니라 거래가 살아나는지가 중요하다는 뜻이었습니다. 이런 접근 방식은 앞으로 비슷한 상황에서 유용하게 쓰일 수 있습니다.
반면 의정부시는 6.4%, 파주시는 4.0%에 그쳤습니다. 같은 경기도라도 입지와 공급 상황에 따라 온도 차가 매우 크다는 것을 보여줍니다. 지방에서는 전북 19.9%, 제주 13.5%, 울산 12.4%, 경북 11.5%, 경남 11.0% 순으로 전고점 이상 거래 비중이 상대적으로 높았습니다. 지역별 수급 여건과 미분양, 입주물량, 산업 기반이 가격 흐름을 갈랐습니다.
국토교통부 실거래가 시스템을 활용하면 같은 단지의 과거 거래 가격을 직접 비교해볼 수 있습니다. 막연한 기대보다 실제 거래 데이터를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
앞으로의 시장 흐름과 정리
올해 들어 서울 아파트 전고점 회복은 분기별로 뚜렷한 진전을 보였습니다. 1분기 38.2%에서 2분기 43.0%, 3분기 54.7%로 상승 곡선이 이어졌습니다. 다만 향후 금리가 더 오르면 금융 비용 부담이 커지면서 매수 여력에 영향을 줄 수 있습니다. 고가 지역의 조정이 길어지고, 누적된 가격 부담과 시장 피로감도 무시할 수 없습니다.
그럼에도 서울 외곽과 경기 주요 지역에서는 여전히 실수요를 중심으로 움직임이 활발합니다. 앞으로는 지역별로 차별화된 흐름이 더욱 뚜렷해질 전망입니다. 같은 단지라도 직전 최고가를 회복한 후 추가 상승이 이어지는 곳이 있는가 하면, 거래가 멈추며 가격이 조정되는 곳도 있을 것입니다.
서울 아파트 전고점 회복이라는 흐름은 이제 특정 지역의 이야기가 아닙니다. 수도권 전역으로 확산되고 있는 만큼, 매매든 전세든 내 상황에 맞는 선택이 필요합니다. 거래량과 실거래가, 주변 단지 흐름을 함께 살피면서 판단하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
Q. 서울 아파트 전고점 회복이 가장 빠른 구는 어디인가요?
A. 동대문구입니다. 올해 3분기 전고점 이상 거래 비중이 81.9%에 달했습니다. 성북구와 서대문구도 각각 68.5%, 73.5%로 높은 회복세를 보였습니다.
Q. 지금 전고점을 회복한 아파트를 사도 될까요?
A. 단순히 직전 최고가를 넘었다는 이유만으로 판단하기는 어렵습니다. 거래량 증가세와 주변 시세, 금리 환경, 공급 일정을 함께 확인한 뒤 자신의 자금 계획에 맞는지 따져보아야 합니다.
Q. 경기에서 전고점 회복이 가장 활발한 곳은 어디인가요?
A. 성남시 분당구입니다. 3분기 전고점 이상 거래 비중이 94.1%로 경기에서 가장 높았습니다. 재건축 기대감과 서울 접근성, 생활 인프라가 고루 갖춰진 지역입니다.
