서울 아파트값이 86주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 갱신했습니다. 글로벌 금융위기 이후 가장 오래 하락하지 않고 오른 셈이죠. 문재인 정부 시절의 85주 기록을 넘어선 이번 상승장은 과거와 성격이 다릅니다. 강남 3구가 빠지고 오히려 외곽 지역이 상승을 이끄는 구조라서 주목할 필요가 있습니다. 1일 한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향을 바탕으로 서울 집값 86주 상승의 전모와 향후 전망을 살펴보겠습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 상승 기간 | 지난해 2월 첫째 주부터 86주 연속 |
| 누적 상승률 | 17.6% (문 정부 당시 7.7%의 두 배 이상) |
| 상승 주도 지역 | 서대문, 성북, 노원, 동대문, 강서 등 외곽 |
| 하락 지역 | 강남, 서초, 송파, 용산 (강남 11주 연속 하락) |
| 전세 시장 | 전셋값 누적 상승률 8.18%로 매매와 비슷 |
서울 집값 86주 상승이라는 기록 자체가 주는 의미는 남다릅니다. 과거 최장 상승기였던 2020년 6월부터 2022년 1월까지의 85주 연속 상승은 저금리와 유동성 과잉이 이끌었습니다. 당시에는 강남과 한강벨트의 이른바 똘똘한 한 채로 수요가 집중되면서 상승장이 형성됐죠. 하지만 지금은 분위기가 완전히 다릅니다. 금리 인상 기조 속에서 반도체발 호황과 주식 차익실현 자금이 부동산으로 유입되고, 특히 세제 개편에 따른 정책 압박 때문에 강남을 비롯한 고가 지역의 매수세가 크게 위축됐습니다. 그 자리를 중저가 아파트가 몰린 서울 외곽이 메우면서 서울 전체의 상승 기조를 유지하고 있는 것입니다. 진정한 의미의 상향 평준화가 진행되고 있다고 볼 수 있습니다.
실제로 올해 서울 25개 자치구의 누적 상승률을 보면 성북구가 14.87%로 가장 높고, 서대문구 12.40%, 노원구 11.51%, 중랑구 10.08% 순으로 나타났습니다. 반면 강남구는 -0.26%로 유일하게 마이너스였고, 서초구도 1.36%에 그쳤습니다. 지난해 같은 기간 송파구가 13.98%, 강남구가 10.73% 상승했던 것과는 정반대 모습입니다. 이렇게 강남권이 하락하고 있는데도 서울 전체 누적 상승률이 8.19%를 기록한 것은 그만큼 외곽 지역의 상승폭이 크다는 뜻입니다. 서울 집값 86주 상승의 중심축이 확실히 외곽으로 이동한 셈이죠.
이런 외곽 주도 상승의 배경에는 심각한 전월세난이 자리하고 있습니다. 전세 매물이 부족하다 보니 임차 수요가 아예 매매로 전환되는 현상이 벌어지고 있죠. 특히 노원구, 강북구, 도봉구 같은 곳은 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 웃돌 정도입니다. 올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 8.18%로 매매가 상승률(8.19%)과 거의 같습니다. 지난해 같은 기간 전셋값 상승률이 1.87%에 불과했던 것을 감안하면 엄청난 변화입니다. 전세 물건을 구하지 못한 무주택 실수요자들이 외곽 중저가 아파트를 매수하려는 움직임이 거세지고 있습니다. 여기에 정부의 공급 대책이 실제 입주로 이어지기까지는 최소 몇 년이 걸리기 때문에 당분간 매물 부족 현상은 해소되기 어려울 전망입니다.
목차
강남 하락과 외곽 상승, 키 맞추기 장세
서울 집값 86주 상승을 이끄는 외곽 지역의 약진은 단순히 전세난 때문만은 아닙니다. 한성대 권대중 석좌교수는 전월세 시장의 불안이 단기간 해소되기 어렵고, 실수요가 서울 외곽과 경기 등 상대적으로 주거비가 저렴한 지역으로 옮겨가는 흐름이 더 빨라질 것이라고 전망했습니다. 실제로 경기 남부에서는 화성 동탄이 0.47% 상승하고, 성남 중원구 0.39%, 수원 영통구 0.37%의 높은 오름세를 보였습니다. 특히 동탄은 가격이 낮은 비역세권 중심으로 무주택자와 신혼부부의 매수세가 이어지고 있습니다. 이처럼 강남권이 빠지고 외곽이 오르는 양상은 서울 전체 시장으로 보면 오히려 상승세를 유지하는 데 도움을 주고 있습니다.
그렇다면 이 상승세가 언제까지 이어질까요. 부동산 전문가들은 당분간 서울 집값 86주 상승 흐름이 지속될 것으로 보고 있습니다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 강남 3구가 서울 부동산 시장에서 차지하는 시가총액이 큰 만큼 해당 지역의 하락세 확대가 서울 전체 상승률을 둔화시킬 수는 있지만, 중하위 지역과 경기도 중심의 가격 강세가 이어지면서 전반적인 강세 현상은 유지될 것이라고 분석했습니다. 김인만 부동산경제연구소장도 전세 매물 부족이 실수요를 자극해 가격 강세를 이끌고 있어 서울 전체 시장의 방향이 바뀌기 어렵고 오히려 장기화할 수 있다고 언급했습니다.
상승폭은 둔화, 지역별 온도차 뚜렷
하지만 상승폭이 점점 줄어들고 있다는 점은 짚고 넘어가야 합니다. 서울 아파트값 상승률은 지난 8월 넷째 주 0.29%에서 9월 넷째 주 0.09%로 5주 연속 축소됐습니다. 특히 이번 조사에서는 용산구가 -0.01%로 하락 전환했고, 강남구는 -0.56%로 낙폭을 키웠습니다. 서초구(-0.33%)와 송파구(-0.19%)도 하락을 이어갔습니다. 강남구는 11주 연속 하락하며 서울 자치구 중 가장 큰 하락률을 기록했습니다. 이들 지역은 세제 개편 불확실성과 금리 인상에 따른 투자심리 위축이 맞물려 당분간 약세 흐름이 이어질 것이란 관측이 나옵니다. 반면 서대문구는 0.41% 올라 서울 평균의 4.6배에 달하는 상승률을 보였고, 성북구와 동대문구가 각각 0.36%, 노원구 0.34%로 높은 오름세를 유지했습니다. 이처럼 지역별 상승과 하락이 극명하게 갈리는 구조입니다.
이렇게 강남권이 하락하고 외곽이 오르는 구조는 이재명 대통령이 말한 평탄화 효과로 볼 수도 있지만, 실제로는 외곽 집값이 끌어올려지는 상향 평준화에 가깝습니다. 서울 전체 집값 수준이 오히려 높아진 셈인데, 올해 서울 누적 상승률이 지난해 같은 기간(5.53%)의 1.5배에 달하는 이유이기도 합니다. 전세 난이 해소되지 않는 한 이런 흐름은 장기화될 가능성이 큽니다.
실제로 최근 부동산 시장을 경험해 보면 이렇습니다. 지난해 말 강남과 서초, 송파 지역의 집값이 크게 오를 때 외곽 지역은 거의 제자리걸음이었습니다. 그런데 올해 들어 분위기가 완전히 바뀌었습니다. 주변 지인들도 강남 대신 중랑구, 노원구 쪽으로 관심을 돌리고, 매수 문의가 늘었다고 입을 모읍니다. 전세를 구하려고 해도 매물이 없어 결국 매매로 전환하는 경우가 많습니다. 이런 실제 체감을 반영하듯 서울 집값 86주 상승은 통계가 아닌 현실로 다가오고 있습니다.
향후 시장 전망과 대응
서울 집값 86주 상승이 이어지고 있는 가운데, 전문가들은 하락 전환보다는 상승 폭 둔화 쪽에 무게를 두고 있습니다. 금리 인상이 계속되고 있지만, 전세 물건 부족과 수급 불균형이 워낙 심각해 단기간에 가격이 꺾이기는 어렵다는 것입니다. 특히 내년 봄 이사철을 앞두고 매매 수요가 한 번 더 몰릴 수 있다는 전망도 나옵니다. 만약 무주택자라면 전세를 유지하기 어려운 상황이라면 지금이 매매 전환을 고려해볼 시기일 수 있습니다. 다만 강남권 하락세가 확대되고 있는 만큼 고가 지역을 노린다면 좀 더 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.
서울 집값 86주 상승이라는 기록적인 흐름은 앞으로도 당분간 이어질 가능성이 높습니다. 물론 시장은 항상 예측하기 어렵고, 정부의 추가 규제나 금리 변동에 따라 언제든 방향을 틀 수 있습니다. 중요한 것은 눈앞의 숫자에 흔들리기보다 내 실수요와 자금 상황을 냉정하게 따져 판단하는 것입니다. 참고할 만한 상세 정보는 아래 링크에서 확인해 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
서울 집값이 역대 최장 기간 오른 이유가 무엇인가요?
Q: 서울 아파트값이 86주나 연속 오르는데 특별한 이유가 있나요?
A: 가장 큰 요인은 전월세난과 매물 부족입니다. 전세 물건을 구하지 못한 수요자가 매매로 전환하면서 외곽 중저가 아파트부터 상승세를 타고 있습니다. 여기에 정부의 세제 개편으로 강남이 하락하면서 외곽으로 수요가 분산되는 키 맞추기 현상도 작용했습니다.
강남 집값은 언제까지 하락할까요?
Q: 강남과 서초, 송파 지역은 계속 떨어지는데 바닥을 언제 찍을까요?
A: 정확한 바닥을 예측하기는 어렵지만, 현 정부의 세제 개편 방향이 정해지기 전까지는 불확실성이 이어질 가능성이 있습니다. 다만 강남 지역은 시가총액이 워낙 크기 때문에 하락 폭이 커지면 서울 전체 상승률도 함께 둔화될 수 있습니다.
지금 외곽 지역 아파트를 매수해도 괜찮을까요?
Q: 노원이나 성북 쪽 매수를 고려 중인데 지금이 적기인가요?
A: 단순히 시기로 판단하기보다 내 실수요와 자금 상황을 먼저 따지는 것이 좋습니다. 전세 난이 지속되면서 외곽 지역의 상승세가 당분간 이어질 가능성은 높지만, 이미 오른 가격에 대한 피로감도 쌓이고 있습니다. 장기적으로 거주할 계획이라면 무리하지 않는 선에서 접근하시는 것을 권합니다.
