서울 아파트값 상승세가 심상치 않습니다. 지난 2025년 2월부터 시작된 오름세가 꺾이지 않으면서 결국 역대 최장 기록을 갈아치웠습니다. 한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.09% 상승하며 86주 연속 상승을 이어갔습니다. 이는 문재인 정부 시절 기록한 85주 연속 상승을 넘어선 수치로, 누적 상승률도 17.6%에 달합니다. 그런데 흥미로운 점은 강남3구는 하락했지만 강북권은 두드러지게 올랐다는 사실입니다. 같은 서울인데 왜 이런 차이가 발생한 것일까요? 이번 글에서 자세히 풀어보겠습니다.
목차
서울 아파트값 상승, 기록의 핵심 요약
먼저 9월 4주 기준 서울 아파트 시장의 주요 지표를 표로 정리해 봤습니다. 숫자만 봐도 흐름이 명확하게 보입니다.
| 지표 | 수치 | 비고 |
|---|---|---|
| 서울 아파트값 변동률 | +0.09% | 전주 0.13% 대비 축소 |
| 연속 상승 주수 | 86주 | 역대 최장 기록 경신 |
| 강남3구 변동률 | 강남 -0.56%, 서초 -0.33%, 송파 -0.19% | 약세 지속 |
| 강북 주요 상승 지역 | 서대문 0.41%, 동대문 0.36%, 성북 0.36% | 대단지 중심 상승 |
| 전국 전셋값 변동률 | +0.09% | 서울은 +0.16% |
표에서 보듯 서울 아파트값은 여전히 상승 곡선을 그리고 있지만, 상승폭은 점점 둔화되고 있습니다. 전문가들은 연말까지 하락 전환은 어려울 것으로 보지만, 상승 피로감이 커지고 있다고 입을 모읍니다. 특히 강남권과 강북권의 온도 차가 뚜렷하게 나타나는 시점입니다.
86주 연속 상승, 어떻게 가능했나
서울 아파트값 상승이 이렇게 길게 이어진 데는 여러 요인이 겹쳤습니다. 우선 지난해 2월부터 정부의 각종 부동산 규제 완화 기조가 이어지며 매수 심리가 살아났습니다. 여기에 전세 매물 부족과 정비사업 이주 수요까지 더해지면서 매매 수요가 꾸준히 유지됐습니다. 한국부동산원은 “수요가 꾸준한 대단지·역세권 및 중소형 규모 중심으로 상승 계약이 체결되고, 일부 지역에서는 하향 조정 거래도 발생하는 혼조세”라고 설명했습니다.
특히 문재인 정부 시절 기록한 85주 연속 상승은 그때의 누적 상승률이 7.7%였습니다. 그런데 이번 상승은 같은 기간 동안 17.6%나 오르며 상승 폭이 두 배 이상 컸습니다. 같은 주기로 올랐어도 체감 상승 강도는 훨씬 강한 셈입니다. 이 때문에 실수요자들의 주거 부담은 더 커졌고, 전셋값도 함께 급등하면서 주거 안정성에 대한 우려도 커지고 있습니다.
강남은 내리고 강북은 오르는 현상의 비밀
지난 8월 둘째 주 서초구와 강남구에서 시작된 하락세는 9월에는 송파구와 용산구까지 확대됐습니다. 강남구는 압구정·대치동 주요 단지를 중심으로 0.56% 하락했고, 서초구는 반포·잠원동 위주로 0.33% 내렸습니다. 송파구도 방이·잠실동 중심으로 0.19% 하락했습니다. 용산구는 문배·이촌동 위주로 0.01% 하락하며 하락 전환했습니다.
반면 강북권은 상승을 주도하고 있습니다. 서대문구가 남가좌·홍제동 대단지 위주로 0.41% 올랐고, 동대문구는 장안·휘경동 중소형 규모 위주로 0.36% 상승했습니다. 성북구도 돈암·하월곡동 위주로 0.36% 올랐으며, 노원구는 상계·월계동 중심으로 0.34% 상승했습니다. 강북 14개구 평균 상승률은 0.24%에 달했고, 강남 11개구는 평균 0.04% 하락했습니다.
이런 차이가 나타나는 이유는 크게 두 가지로 분석됩니다. 첫 번째는 부동산 세제 강화 영향입니다. 고가 아파트가 밀집한 강남3구는 보유세 부담이 커지면서 매수 심리가 위축됐고, 일부 급매물이 나오며 가격이 조정되고 있습니다. 두 번째는 대출 규제와 전세 매물 감소로 인해 상대적으로 가격이 저렴한 강북권 중소형 아파트로 수요가 이동한 것입니다. 결국 돈 있는 수요층은 관망세로 돌아섰고, 실수요자는 외곽으로 눈을 돌린 셈입니다.
전셋값 상승, 더 큰 걱정거리
서울 아파트값 상승과 함께 전셋값도 큰 폭으로 오르고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 올해 들어서만 8.18% 올랐습니다. 지난해 같은 기간 누적 상승률 1.87%를 크게 웃도는 수준입니다. 9월 넷째 주 서울 전셋값은 0.16% 상승했고, 강북권에서는 성북구·강북구·노원구가 각각 0.36%씩 올랐으며, 동대문구도 0.28% 상승했습니다.
문제는 전세 매물이 계속 줄어들고 있다는 점입니다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 새 15% 감소했습니다. 정부가 토지거래허가구역을 수도권으로 확대하면서 전세 매물이 위축된 영향이 큽니다. 여기에 2028년까지 예정된 정비사업 이주 수요가 약 8만 3500가구에 달해 앞으로 전셋값은 더 오를 가능성이 높습니다. 전문가들은 신규 전세 물량이 확대되기 어려운 상황이라 전셋값 상승세는 꺾이기 어렵다고 전망합니다.
실제로 서초구는 입주 물량 영향으로 전셋값이 0.23% 하락했지만, 그 외 대부분 지역은 상승했습니다. 강남권에서도 금천구가 0.27%, 강동구 0.20%, 영등포구 0.18% 상승하며 전체적인 상승 흐름을 이끌었습니다. 전세를 구하려는 수요자는 이제 강남보다 강북을 보는 게 현실입니다.
전문가들은 어떻게 볼까
부동산 전문가들은 서울 아파트값 상승폭이 점차 둔화될 것으로 내다봅니다. 윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 외곽 지역 상승에 대한 피로감과 강남권으로의 갈아타기 수요가 나타날 것으로 예상했습니다. 특히 강남3구의 하락세가 마포·용산·성동 지역으로 번지는지가 서울 전체 아파트값 하락의 신호가 될 것이라고 설명했습니다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 토지거래허가 구역 유예가 확대 시행되고 있지만 신규 전세 물량이 늘어나기 어렵다며, 정비사업 이주 수요가 본격화되면 전셋값은 더 상승할 수 있다고 지적했습니다. 결국 당분간 전세난이 이어질 가능성이 높고, 이는 매매 시장에도 영향을 줄 수 있습니다.
이런 상황에서 서울 아파트값 상승이 단순히 반가운 신기록만은 아닙니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자에게는 주거비 부담이 커지는 것을 의미하며, 전셋값 급등은 서민 주거 안정성을 위협하고 있습니다. 정부의 규제 정책이 시장에 어떤 영향을 미칠지, 앞으로의 추이를 주의 깊게 지켜봐야 할 이유입니다.
앞으로의 시장 전망과 대응 자세
서울 아파트값 상승세는 당분간 이어질 가능성이 큽니다. 다만 상승폭은 점차 줄어들 것으로 보입니다. 강남권의 조정은 이미 시작됐고, 외곽 지역도 상승 피로감이 쌓이고 있습니다. 전문가들은 연말까지 하락 전환은 어렵다고 말하지만, 내년 이후에는 상황이 달라질 수 있다는 전망도 나옵니다.
실수요자라면 급격한 추격 매수보다는 지역별 동향을 면밀히 살피고 신중한 접근이 필요합니다. 특히 강남권은 하락 추세가 자리 잡고 있으므로 조금 더 기다려 볼 여지가 있고, 강북권은 상승폭이 큰 지역을 피하거나 대안 지역을 찾아보는 전략이 유효할 수 있습니다. 서울 아파트값 상승이라는 큰 흐름 속에서도 내게 맞는 선택은 무엇인지 고민해보는 시간이 되길 바랍니다.
마무리하며
86주 연속 상승이라는 신기록은 분명 인상적이지만, 그 이면에 있는 주거 불안을 외면할 수 없습니다. 강남과 강북의 상승률 격차는 단순히 지역 차이를 넘어 정책의 방향성과 시장의 신호를 보여줍니다. 앞으로 서울 아파트값이 어떤 방향으로 움직일지, 규제 완화와 대출 정책이 어떻게 조화를 이룰지가 관건입니다. 오늘 이 글이 시장을 이해하는 데 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트값 상승이 언제까지 지속될까요?
A. 전문가들은 연말까지 하락 전환은 어려울 것으로 봅니다. 다만 상승폭은 계속 둔화될 예정이며, 내년에는 지역별 차별화가 심해질 수 있습니다.
Q. 강남3구가 하락하는 이유는 무엇인가요?
A. 고가 아파트에 대한 보유세 부담이 커지고, 대출 규제로 매수 심리가 위축됐기 때문입니다. 급매물이 나오면서 가격이 조정되고 있습니다.
Q. 전셋값은 앞으로 어떻게 될까요?
A. 전세 매물 부족과 정비사업 이주 수요로 인해 전셋값 상승세는 계속될 가능성이 높습니다. 특히 강북권과 외곽 지역의 상승이 두드러질 전망입니다.
