정부 전수조사 284만 필지 처분과 농지 세금 부담 확인

정부 전수조사 소식이 전해지면서 농지 보유자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 정부 수립 이후 처음으로 전국 농지를 일괄 확인하는 작업이라서 반응이 뜨겁습니다. 실제로 지난 7월 기본조사에서 전국 1013만 필지 가운데 약 284만 필지가 농지법 위반 의심으로 분류됐다는 결과가 나왔습니다. 이 소식만 놓고 보면 상당히 충격적이지만, 위반 의심이 곧바로 처분으로 이어지는 것은 아닙니다. 다만 어떤 농지가 어떤 이유로 적발됐는지 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

1 정부 전수조사, 지금 어디까지 진행됐나
2 농지 처분 명령, 어떤 과정으로 진행될까
- 2.1 자진 처분과 유예 제도
- 2.2 이행강제금과 이후 활용
3 농지 세금도 더 무거워진다
4 농촌 현장에서는 왜 불안한가
5 농지 처분을 준비한다면
6 정부 전수조사, 선제적인 대응이 필요합니다
7 자주 묻는 질문

정부 전수조사, 지금 어디까지 진행됐나

이번 정부 전수조사 대상은 1996년 이후 취득한 농지 136만ha였고, 지난 7월 기준으로 1013만 필지를 대조하는 방식으로 진행됐습니다. 농지대장과 소유자, 면적을 서로 비교해 직접 경작하고 있는지, 불법으로 임대했는지, 무단으로 휴경했는지 등을 확인했습니다. 그 결과 전체에서 약 27%인 284만 필지가 위반 의심 농지로 분류됐습니다.

위반 유형	의심 비중
불법 임대차	21.1%
무단 휴경	11.6%
불법 전용	9.0%
소유 제한 위반	1.4%

위반 유형별 비중을 보면 불법 임대차가 가장 많았고, 무단 휴경과 불법 전용이 뒤를 이었습니다. 여기서 주의할 점은 이 수치가 항목별 의심 비중이라서 일부는 겹칠 수 있다는 것입니다. 농식품부는 8월부터 연말까지 현장 확인을 진행하고 있으며, 수도권 전 지역과 경매 취득분, 최근 10년 내 취득분을 우선 살피고 있습니다. 조사원이 직접 확인하고 사람이 가기 어려운 곳은 드론을 동원한다고 하니 조사 밀도가 상당합니다. 내년에는 1996년 이전 취득 농지 59만ha까지 범위를 넓힌다는 계획입니다.

농지 처분 명령, 어떤 과정으로 진행될까

지난달 28일 시행된 개정 농지법이 분위기를 바꿨습니다. 종전에는 시장 군수 구청장이 처분을 명할 수 있었다면, 이제는 위반 농지에 대해 처분 명령을 내리도록 의무화됐습니다. 그래서 농지를 샀는데 나중에 문제가 생기면 어쩌지라는 걱정이 커지고 있습니다. 하지만 모든 위반이 같은 단계로 처리되지는 않습니다.

자진 처분과 유예 제도

개정법에도 유예 장치는 있습니다. 중대한 위반이 아니라면 처분 명령을 바로 내리기 전에 1년의 자진 처분 기간을 줍니다. 이 기간 안에 팔지 않아도, 그 후에 성실하게 경작하고 있다는 점이 인정되면 처분 명령을 3년간 유예하고 이후에는 소멸시킵니다. 즉 자진 처분 기간 동안 직접 농사를 짓거나 정식으로 농업 경영에 참여하면 처분 부담을 피할 수 있습니다. 거짓으로 농지 취득 자격을 발급받은 경우처럼 중대한 위반은 예외적으로 바로 처분 절차에 들어갑니다.

이행강제금과 이후 활용

처분 명령을 받고도 6개월 안에 정당한 사유 없이 이행하지 않으면 감정평가액과 개별공시지가 중 높은 금액의 25%를 이행강제금으로 매년 내야 합니다. 적발된 농지는 한국농어촌공사 등이 매입해 청년 농업인 등에게 저렴하게 임대하는 공공사업에 쓰입니다. 이는 투기성 보유를 막겠다는 취지로 읽힙니다.

농지 세금도 더 무거워진다

농지 처분 명령만 걱정하는 것은 아닙니다. 정부 세법 개정안에는 부재지주 소유 토지에 대한 양도소득세 중과 내용이 포함됐습니다. 비사업용 토지는 일정 기간 직접 사용하지 않으면 세법상 비사업용으로 분류되는데, 현재는 3년 이상 보유하면 연 2%씩 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그런데 2028년부터 이 공제가 폐지되고 중과세율도 현행 10%포인트에서 20%포인트로 높아질 수 있습니다. 지방소득세까지 더하면 최대 부담이 71.5%까지 치솟는 상황입니다. 따라서 내년 말까지 매각 여부를 판단하는 분들이 적지 않습니다.

농촌 현장에서는 왜 불안한가

그런데 농촌 현장에서는 이번 조치가 탁상행정이라는 목소리가 나옵니다. 도시로 나간 자녀에게 농지를 증여한 경우, 고령으로 더 이상 농사를 짓지 못하는 경우, 병원 치료나 일손 부족으로 휴경해야 했던 경우까지 모두 같은 잣대로 보면 안 된다는 것입니다. 경자유전 원칙을 강조하다 보면 실제 농사를 짓는 분들이 피해를 볼 수 있다는 지적도 있습니다. 실제로 남의 농지를 빌려 대리 경작하는 농민들은 임대차 계약이 불법으로 걸리면 오히려 농사를 접어야 할 수도 있습니다. 한 지자체는 조사원 32명을 채용했지만 조사율이 43%에 머물 정도로 현장 인력이 부족하다는 보도도 나왔습니다. 행정 절차만으로도 업무량이 늘어날 것이라는 걱정이 큽니다. 정부는 경미한 위반에 대해서는 계도 기간을 주고 정식 임대차 계약으로 전환할 수 있게 돕는 방안을 검토한다고 밝혔습니다. 처분 대상이 아니라 농지 이용 실태를 파악하기 위한 조사라는 설명도 있습니다. 농지 전수조사 후속 논의와 처분 기준에 대한 자세한 내용은 아래에서 확인해 보세요.

농지 처분을 준비한다면

문제는 현실에서 농지를 팔려고 해도 팔리지 않는다는 점입니다. 수요가 많지 않은 지방 농지는 환금성이 낮습니다. 정부 전수조사와 양도세 중과 소식이 겹치자 매물은 늘었지만 매수자를 찾기는 어렵다는 이야기가 나옵니다. 그렇다면 어떻게 준비하는 것이 좋을까요.

상황	대응 방안
직접 농사를 지을 수 있는 경우	경작 사실과 농업 경영 증빙 자료를 정리해 둔다
직접 농사가 어려운 경우	한국농어촌공사 농지은행에 위탁 매도를 신청하거나 정식 임대차를 검토한다
매각을 중점적으로 검토하는 경우	주변 중개업소 20곳 이상에 매물을 내놓고 시세를 파악한다

처분이 어렵다면 한국농어촌공사가 운영하는 농지은행을 활용하는 방법도 있습니다. 농지은행에 농지를 위탁하면 장기간 방치하거나 불법 임대차로 적발될 위험이 줄어듭니다. 다만 위탁 매도 가격이 시세보다 낮을 수 있고 수요가 없으면 바로 매각되지 않을 수도 있습니다. 자신의 재정 상황과 보유 기간을 함께 생각해서 기다릴 수 있는 여유가 있는지 따져보는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 급하게 팔아서 손해를 보는 일을 막을 수 있습니다.

매각을 진행하려면 받고 싶은 가격보다 팔리는 가격을 먼저 보는 것이 좋습니다. 거래가 드문 토지일수록 매수자와 가격 인식 차이가 크기 때문입니다. 여러 필지를 함께 보유했다면 수익이 난 자산과 손실이 난 자산을 같은 해에 팔아 양도차익과 차손을 통산하는 절세 방법도 쓸 수 있습니다. 계약은 같지만 잔금을 내년으로 넘기는 방식으로 세율 구간을 조절하는 사례도 있습니다. 다만 이 부분은 세법 개정 상황에 따라 달라질 수 있으므로 전문가와 함께 계산해 보는 것이 안전합니다. 비사업용 토지 세부담과 농지 처분 전략을 다룬 칼럼도 많은 도움이 됩니다. 아래 링크에서 확인할 수 있습니다.

정부 전수조사, 선제적인 대응이 필요합니다

정부 전수조사는 투기성 농지 보유를 막고 실제 경작자 중심으로 농지 제도를 재편하려는 움직임으로 볼 수 있습니다. 지금은 불안감에 움츠러들기보다 내 땅의 상태를 정확히 파악하는 때입니다. 위반 소지가 있다면 정식 임대차 계약을 맺거나 농지은행을 통한 위탁 매도를 검토하고, 정상 경작 중이라면 관련 증빙을 챙겨 두는 것이 좋습니다. 앞으로 정부가 경미한 위반과 중대한 위반을 구분하고 고령 농업인과 임차 농업인을 보호하는 방향으로 제도를 정비하길 바랍니다. 결국 이번 제도 정비가 농지 투기를 줄이면서도 실제 농사꾼에게는 안정적인 농지 이용 기회를 주는 방향으로 이어져야 한다고 봅니다.