서울 아파트 매물 증가 소식이 부동산 시장에 큰 관심을 불러일으키고 있습니다. 정부의 세제개편안이 발표된 뒤 석 달 만에 서울 아파트 매물이 크게 늘어났다는 집계가 나왔기 때문입니다. 과거에도 비슷한 흐름이 있었던 만큼 이번 움직임이 집값 안정으로 이어질지, 아니면 다시 상승세가 확대될지 시장의 시선이 쏠리고 있습니다.
서울 아파트 매물 증가, 숫자로 보는 상황
부동산 빅데이터 업체 아실의 집계를 보면 어제인 11월 7일 기준 서울 아파트 매물은 8만 528건으로 나타났습니다. 정부가 세제개편안을 발표한 지난 8월 3일의 6만 409건과 비교하면 2만 119건 늘어난 수치입니다. 증가율로 보면 33.3퍼센트에 달합니다.
| 구분 | 수치 |
|---|---|
| 현재 서울 아파트 매물 | 8만 528건 |
| 세제개편안 발표 당시 매물 | 6만 409건 |
| 매물 증가율 | 33.3퍼센트 |
| 강남3구 매물 증가 비중 | 38.0퍼센트 |
| 9월 서울 아파트 거래량 | 3915건 |
| 작년 9월 대비 거래량 감소율 | 42.4퍼센트 |
이번 증가분 가운데 강남3구가 차지한 비중은 38.0퍼센트였습니다. 나머지 22개 자치구에서 늘어난 매물은 62.0퍼센트에 해당합니다. 서울 25개 자치구 모두 매물이 늘어났다는 점에서 전체적인 물량 증가라는 것을 확인할 수 있습니다. 그런데 눈에 띄는 것은 거래량이 함께 줄었다는 점입니다. 지난 9월 서울 아파트 매매거래량은 신고일 기준 3915건으로, 작년 같은 달 6796건보다 42.4퍼센트 감소했습니다.
왜 매물이 늘었을까
이번 서울 아파트 매물 증가는 세 부담을 줄이려는 매도 움직임이 반영된 결과로 보입니다. 정부가 지난 8월 3일 세제개편안을 발표하면서 종합부동산세와 양도소득세 관련 내용이 시장에 영향을 준 것이죠. 세금 부담이 커질 것을 우려한 집주인들이 미리 물건을 내놓으면서 매물이 빠르게 늘었습니다.
실제로 5년 전인 2021년에도 비슷한 흐름이 있었습니다. 당시 문재인 정부는 7 10 대책을 통해 다주택자 종부세 최고세율을 3.2퍼센트에서 6.0퍼센트로 올리고 양도소득세 중과세율도 높였습니다. 이후 2021년 봄에는 과세 전에 처분하려는 매물이 늘었습니다. 아실 기준 서울 아파트 매물이 그해 3월 1일 4만 653건에서 5월 1일 4만 8152건으로 두 달 만에 18.4퍼센트 증가한 적이 있습니다.
지역별 분위기는 다르다
매물이 늘어난 상황에서도 가격 흐름은 지역별로 엇갈리고 있습니다. 한국부동산원의 11월 첫째 주 조사를 보면 강남구는 0.39퍼센트, 서초구는 0.37퍼센트, 송파구는 0.17퍼센트 각각 하락했습니다. 반면 서울 전체 아파트값은 직전 주 대비 0.07퍼센트 상승했습니다. 강남3구를 제외한 22개 자치구는 모두 오름세를 유지하고 있어서 지역별 차이가 뚜렷합니다.
그동안 가파른 오름세를 보였던 강북 지역도 상승폭이 다소 줄었습니다. 종로구는 0.35퍼센트에서 0.19퍼센트로, 성북구는 0.39퍼센트에서 0.30퍼센트로, 서대문구는 0.36퍼센트에서 0.31퍼센트로 상승폭이 축소됐습니다. 도봉구와 강북구도 상승폭이 줄어드는 모습이었습니다. 급등에 따른 피로감이 나타나면서 숨고르기에 들어간 것으로 해석됩니다.
과거 2021년과 비교해 보면
시장에서 주목하는 것은 현재의 매물 증가가 지속될지, 아니면 다시 줄어들지입니다. 과거에는 종부세 과세기준일을 앞두고 매물이 다시 줄어든 적이 있습니다. 2021년 5월 1일 4만 8152건이던 서울 아파트 매물은 같은 달 9일 4만 7410건으로 줄었고, 8월 25일에는 3만 9084건까지 감소했습니다. 매물이 줄어들면서 집값 상승폭도 다시 확대됐습니다.
당시 서울 아파트값 상승률은 2월 0.67퍼센트, 3월 0.49퍼센트, 4월 0.43퍼센트로 둔화되다가 5월 0.48퍼센트로 반등했습니다. 6월에는 0.98퍼센트까지 높아졌습니다. 매물이 늘어나는 동안에는 가격이 하락하지 않고 상승폭만 둔화됐고, 매물이 줄어든 뒤에는 상승폭이 다시 커지는 흐름을 보였습니다.
올해도 내년 6월 1일 종부세 과세기준일을 앞두고 비슷한 흐름이 나타날 수 있다는 전망이 나옵니다. 세 부담을 줄이려던 매도 움직임이 약해지면서 시장에 나온 저가 매물이 줄어들고, 가격이 다시 오를 가능성이 있다는 것입니다. 다만 지금은 서울 아파트 매물 증가 폭이 예전보다 크고, 거래량 감소도 뚜렷하기 때문에 좀 더 지켜봐야 합니다.
최근 부동산 중개업소 분위기를 들어보면 매수자들은 호가가 내려가기를 기다리면서 관망하는 분위기입니다. 매도자들은 세 부담과 보유 부담 사이에서 고민이 깊어지고 있고요. 이렇게 매수자와 매도자 모두 관망세를 보이는 시기에는 거래량이 줄고 매물이 쌓이면서 가격 흐름이 둔화되기 쉽습니다. 결국 시간이 지나면서 매물이 계속 늘어날지, 일부 회수되면서 다시 상승 압력이 커질지가 핵심입니다.
서울 아파트 매물 증가가 집값 하락 신호인지, 잠시 멈춤인지 확실하게 말하기는 아직 이릅니다. 매물이 늘었다고 해서 곧바로 가격이 내려가는 것은 아니었던 사례가 많기 때문입니다. 다만 지난 몇 달 동안 상승폭이 둔화되고 있는 것은 분명한 변화입니다. 내년 봄까지 매물이 어떻게 움직이는지가 시장 방향을 가르는 중요한 기준이 될 것입니다.
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정리하며
서울 아파트 매물 증가는 세제 개편에 따른 매도 물량이 나오면서 시작됐습니다. 현재는 매물이 늘고 거래량이 줄면서 가격 상승폭이 둔화된 상태입니다. 다만 과거처럼 매물이 다시 줄어들면 상승폭이 커질 수 있기 때문에 단정하기 어렵습니다. 향후 종부세 과세기준일 전까지 매물이 계속 늘어날지, 회수될지가 집값 향방을 좌우할 것입니다. 매수와 매도를 고민하는 분들은 서울 아파트 매물 증가 추이와 거래량 변화를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트 매물이 왜 이렇게 늘었나요?
A. 정부의 세제개편안 발표 이후 종부세와 양도소득세 부담을 줄이려는 매도 물량이 시장에 나왔기 때문입니다. 특히 강남3구를 중심으로 매물 증가가 뚜렷했습니다.
Q. 매물이 늘면 집값이 반드시 내려가나요?
A. 꼭 그렇지는 않습니다. 과거에도 매물이 늘어나는 동안에는 가격 상승폭만 둔화되고, 매물이 줄어들면 다시 상승폭이 커진 사례가 있었습니다. 매물 증가만으로 집값 하락을 단정하기는 어렵습니다.
Q. 앞으로 집값은 어떻게 될까요?
A. 종부세 과세기준일 전까지 매물이 계속 늘어날지, 다시 줄어들지가 핵심입니다. 매물 감소로 이어지면 가격이 다시 오를 가능성이 있고, 매물 증가가 이어지면 상승폭 둔화가 지속될 수 있습니다.
