2026년 세제개편안이 발표되면서 부동산 시장의 관심이 세금 공제 기준선에 쏠리고 있습니다. 내년부터 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 공제 기준이 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 시세로 환산하면 약 20억원 수준입니다. 이 기준이 시장에 어떤 신호를 주는지, 부동산 114 리서치 랩장인 윤지해 전문가의 분석과 함께 정리해 봤습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 종부세 공제 기준 | 공시 12억원에서 14억원으로 확대 |
| 시세 환산 | 약 20억원 |
| 적용 대상 | 실거주 1세대 1주택자 |
| 예상 영향 | 20억원 아래 서울 아파트 가격 상승 압력 |
목차
종부세 공제 기준 확대가 집값에 주는 신호
정부가 종부세 공제 기준을 올린 것은 보유세 부담을 낮춰주는 동시에 세금 부담이 적은 구간까지 집값이 오를 수 있는 기준선을 만들어준 셈입니다. 부동산 114 리서치 랩장은 세제 개편 자체가 가격을 직접 끌어올리는 요인은 아니지만, 가격 상승을 막아왔던 여러 장벽 중 하나를 허물어주는 역할을 한다고 설명했습니다. 절세 구간까지는 비교적 원활하게 오를 수 있는 기반을 마련했다는 뜻입니다.
정부는 종부세 공제 기준을 올리는 동시에 과세표준 구간도 세분화했습니다. 이에 따라 시세 20억원을 넘는 주택이라도 일부 구간에서는 세 부담이 줄어들 여지가 생겼습니다. 정부는 이번 개편으로 향후 3년간 종부세 세수가 2조1815억원 더 걷힐 것으로 추정했습니다. 집값이 오르면 과세 대상이 넓어지는 구조라, 지금은 종부세 대상이 아니었던 노도강 일부 단지도 장기적으로 종부세를 내게 될 수 있다는 관측이 나옵니다.
과세 기준선 아래에 있는 서울 아파트들
실제로 서울 아파트 평균 매매가격은 15억9000만원대로 집계되며 16억원 돌파를 앞두고 있습니다. 주택담보대출 규제에서 비교적 자유로운 15억원 이하 아파트가 밀집한 성북구에는 올해 들어 매수세가 몰렸고, 길음동 롯데캐슬클라시아 전용 84㎡는 지난 6월 19억1000만원에 신고가를 기록했습니다. 동대문구 래미안크레시티 84㎡도 최근 18억원에 거래되며 강북권 주요 단지의 상승세가 뚜렷합니다.
20억원 기준선이 만드는 이동 수요
시세 20억원까지는 종부세 공제를 받을 수 있게 되면서, 그 아래 가격대에 있는 서울 외곽이나 경기도 아파트에서 서울 안쪽으로 갈아타려는 수요가 늘어날 수 있습니다. 특히 대출 규제가 계속되는 상황이라 서울 외곽에서 시세 20억원 아래 집을 찾는 움직임이 강해질 것이라는 전망이 나옵니다. 한편 20억원 이상이어도 30억원을 넘지 않는 고가 주택은 과세표준 세분화에 따라 오히려 세 부담이 줄어들 여지가 있어 더 좋은 입지의 한 채로 옮기려는 수요도 함께 늘어날 수 있습니다.
우병탁 신한은행 전문위원은 고가 1주택에 대한 보유세가 높아지면 일부 지역은 하방 압력을 받을 수 있지만, 공제 기준선에 도달하지 못한 외곽이나 한강벨트 지역은 오히려 가격을 맞추려는 움직임이 나타날 수 있다고 말했습니다. 세금 부담을 따져보면 상대적으로 저평가된 지역이 새로 주목받을 수 있다는 뜻입니다.
부동산 114 주간 시세로 보는 최근 흐름
부동산 114 AI 시세 조사에 따르면 7월 5주 전국 아파트 매매가격은 0.14% 올랐습니다. 서울은 0.18%, 경기는 0.19%, 인천은 0.02% 상승하며 수도권 전체가 0.17% 올랐습니다. 전셋값도 서울과 경기가 0.21% 상승하며 수도권 전세 시장의 강세가 이어졌습니다.
| 지역 | 매매가 변화 | 전세가 변화 |
|---|---|---|
| 서울 | 0.18% | 0.21% |
| 경기 | 0.19% | 0.21% |
| 인천 | 0.02% | 0.08% |
| 전국 | 0.14% | 0.16% |
전세 시장도 강세를 이어가면서 계약갱신청구권을 사용하는 임차인과 새로 전세를 구하는 수요 사이의 흐름이 엇갈리고 있습니다. 부동산 114는 전국 17개 시도 전역에서 전세가격 상승이 나타났다고 전했습니다. 지방에서도 전북, 울산, 세종 등이 오름폭을 보였습니다.
부동산 114는 시장 변수로 대출 문턱을 꼽았습니다. 은행권은 보통 9월부터 10월까지 여신 관리를 강화하는데, 올해는 가계대출 총량 증가율 목표가 1.5% 이내로 설정되면서 지난해보다 관리 강도가 높아졌습니다. 하반기 기준금리 인상 가능성과 연말 대출 셧다운 우려까지 겹치면 실수요자의 자금 조달 부담은 커질 수 있습니다.
단기 임대가 늘고 있는 이유
최근에는 2년 계약 대신 3개월에서 5개월, 또는 3개월에서 1년 사이의 단기 임대 매물이 늘고 있습니다. 집주인이 매도 전 공실 부담을 줄이고, 실거주 의무나 대출 규제 같은 변수를 피하면서 임대 수익을 유지하려는 전략입니다. 부동산 114 리서치 랩장은 이런 단기 임대 선택을 규제 속에서 집주인이 시장에 적응하는 과정이라고 짚었습니다. 장기 임대 물량이 줄어들 수 있다는 점은 임차인 입장에서 불안 요인으로 작용할 수 있습니다.
실제로 광명시 한 아파트 임대인은 매도 계획 때문에 15개월짜리 전세를 놓기도 했습니다. 임대사업자로서 계약 기간을 조정해야 하는 사정이 있었기 때문입니다. 이런 움직임은 다주택자 규제가 강화될수록 더 뚜렷해질 수 있습니다.
단기 임대 계약을 맺을 때는 전입신고 제한 조건을 반드시 확인해야 합니다. 전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법상 대항력을 갖기 어렵고, 보증금을 돌려받는 과정에서 불리해질 수 있습니다.
앞으로 집값을 어떻게 봐야 할까
세제 개편은 집값을 직접 끌어올리는 강한 동력이라기보다, 가격 상승을 억제하던 규제 하나를 느슨하게 만드는 역할로 보는 게 정확합니다. 서울 아파트 평균 가격이 16억원에 다가선 상황에서 20억원이라는 공제 기준선은 강북과 외곽 단지의 상승 여력을 키워줄 수 있습니다. 다만 대출 규제와 금리 인상 가능성이 동시에 있어 조급하게 움직이기보다는 보유세 변화와 실제 거래가 흐름을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
한 가지 분명한 것은 세금 기준선이 바뀌면 시장의 기대도 함께 바뀐다는 점입니다. 15억원 이하 아파트에 주담대 한도가 집중될 때 자금이 몰린 것처럼, 20억원 이하 아파트에 대한 수요도 다시 한 번 재편될 수 있습니다. 다만 집값 상승이 과도해지면 정부가 추가 규제로 대응할 가능성도 배제할 수 없습니다. 향후에는 종부세 공제 기준선 아래 지역의 상승, 대출 규제 강도, 단기 임대 증가가 겹치면서 지역별 편차가 더 커질 것으로 보입니다.
부동산 114 데이터를 활용해 주간 가격 변동과 거래량을 꾸준히 살펴보면 시장의 방향을 훨씬 선명하게 읽을 수 있을 것입니다. 세금 변화에만 반응하기보다는 거래량과 전세가 흐름을 함께 놓고 보면, 보다 균형 잡힌 판단을 내리는 데 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 종부세 공제 기준이 20억원으로 오르면 집값이 크게 오를까요
A. 세제 개편이 직접적인 상승 동력이라기보다, 20억원 아래 지역의 상승 걸림돌을 덜어주는 역할로 보입니다. 실제 매수세와 거래량까지 함께 봐야 합니다.
Q. 부동산 114 주간 시세는 어떻게 활용할 수 있나요
A. 매주 아파트 매매가와 전세가 변동을 지역별로 확인할 수 있습니다. 대출 규제와 금리 변화 같은 시장 변수도 함께 나타나므로 추세 판단에 도움이 됩니다.
Q. 단기 임대 계약을 맺을 때 주의할 점은 무엇인가요
A. 전입신고를 제한하면 대항력을 얻지 못할 수 있습니다. 보증금을 최소화하고 계약 기간을 명확히 둔 뒤 계약하는 것이 안전합니다.
