정부 세제 개편안이 발표되면서 부동산 보유자와 직장인 모두 관심이 많습니다. 이번 개편안은 2026년 8월 3일 재정경제부가 공개한 내용으로, 종부세와 양도세를 거주 중심으로 바꾸고 신용카드 소득공제와 매출 세액공제도 함께 손질했습니다. 부동산 세제가 이렇게 폭넓게 바뀐 것은 약 4년 만입니다. 먼저 핵심만 표로 정리했습니다.
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 종부세 | 시가 32억원 초과 고가 주택과 비거주 1주택자 부담을 단계적으로 강화하고 실거주 1주택 공제는 14억원으로 확대 |
| 양도세 | 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸고 공제액 한도 10억원 도입 |
| 카드 공제 | 대중교통 추가공제를 기본공제에 통합하고 문화비 공제 대상은 전 근로자로 확대 |
| 매출 세액공제 | 카드 우대공제율 1.2%로 조정하고 연간 1000만원 한도는 폐지 |
요약하면 세금 부담이 늘어나는 쪽은 시가 32억원을 넘는 초고가 주택과 실제 거주하지 않는 주택입니다. 반대로 실거주 1주택자는 시가 20억원까지 종부세 대상에서 빠질 수 있어 보호 범위가 커졌습니다.
목차
부동산 세제 어디가 달라지나
이번 정부 세제 개편안의 큰 방향은 거주 목적 주택은 보호하고 비거주 주택과 다주택 보유는 부담을 늘리는 것입니다. 종부세 과세 체계도 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로 바뀝니다.
종부세는 무게 중심이 바뀝니다
종부세율은 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간에서 현행 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다. 시가로 환산하면 약 32억2000만원에서 44억5000만원 사이입니다. 과세표준 12억원 초과 25억원 이하 구간은 내년 1.5%에서 2028년 2.0%까지 단계적으로 높아집니다. 25억원 초과 구간도 2028년에는 주택 수와 관계없이 다주택자와 같은 세율이 적용됩니다.
기본공제도 실거주 여부로 나뉩니다. 실거주 1주택자는 12억원에서 14억원으로 늘어나고, 비거주 1주택자는 9억원으로 줄어듭니다. 다주택자는 주택가액에 따라 공제액을 차등 적용합니다. 공정시장가액비율도 1주택은 70%, 다주택은 2028년까지 80%로 올라갑니다. 결과적으로 실거주 1주택자는 시가 20억원까지 종부세 부담이 없고, 시가 32억원 이하 주택은 세율이 동결되고 공제가 커져 오히려 부담이 줄 수 있습니다.
제 주변에도 시가 25억원 안팎 아파트에 실거주하는 분이 있습니다. 세제 개편 이야기가 나올 때마다 세금이 더 늘어나는 것 아닌지 걱정했는데, 직접 계산해 보니 오히려 부담이 줄어들 수 있다고 합니다. 반면 비거주 주택을 보유한 지인은 앞으로 세금 부담이 크게 늘 수 있다는 얘기를 듣고 매각 시점을 고민하고 있습니다. 같은 1주택이라도 실제 거주 여부가 이렇게 큰 차이를 만듭니다.
양도소득세 장기보유특별공제
양도세 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 함께 인정하던 방식에서 거주기간 중심으로 바뀝니다. 2028년부터 거주기간 공제율은 최대 60%로 확대되고 보유기간 공제율은 20%로 축소됩니다. 2029년에는 보유기간 공제가 사라지고 거주기간 공제만 최대 80% 적용됩니다. 공제금액 한도도 처음 도입됩니다. 2028년에는 20억원까지, 2029년에는 10억원까지만 공제받을 수 있습니다. 오래 보유한 사실만으로 큰 양도차익을 남기던 초고가 주택은 혜택이 크게 줄어듭니다.
정부는 주택이 사고파는 대상이 아니라 실제 사는 공간이라는 원칙 아래 양도세를 설계했다고 밝혔습니다. 1세대 1주택자가 오랫동안 거주하며 집값이 오른 경우는 보호하고, 단기 차익을 노린 거래에는 세금 부담이 커지는 구조로 흘러갑니다.
더 자세한 내용은 아래 기사에서 확인할 수 있습니다.
다주택자 매각을 위한 한시 완화
다주택자가 조정대상지역 안에서 주택을 팔 때 적용되는 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화합니다. 시장에 매물이 나올 수 있도록 퇴로를 열어주는 것입니다. 다만 일각에서는 한시 완화가 반복되면 세금 제도를 예측하기 어려워진다는 지적도 나옵니다.
신용카드 소득공제와 매출 세액공제
부동산 외에 직장인이 매년 챙기는 신용카드 소득공제도 이번 정부 세제 개편안에 포함됐습니다. 연말정산에서 빠질 수 없는 내용이니 천천히 살펴보겠습니다.
신용카드 소득공제
현재는 총급여의 25%를 넘어서는 카드 사용액에 대해 신용카드 15%, 체크카드와 현금영수증 30%, 전통시장과 대중교통 40% 공제율을 적용합니다. 문화비는 총급여 7000만원 이하 근로자에게만 30% 공제를 주었습니다. 개편안에서는 대중교통 추가공제를 기본공제로 통합합니다. 대중교통 재정 지원이 계속 커지면서 세제 혜택과 중복되는 부분을 정리한 것입니다. 추가공제 한도는 총급여 7000만원 이하가 300만원에서 200만원으로, 초과자는 200만원에서 100만원으로 줄어듭니다. 다만 문화비 공제는 총급여 기준을 없애 모든 근로자에게 적용됩니다.
저도 매년 연말정산을 하면서 대중교통 추가공제가 사라지면 부담이 커질까 걱정했는데, 문화비 공제 대상이 넓어진 점은 반가웠습니다. 카드 사용 패턴에 따라 달라질 수 있지만, 공제율과 한도를 미리 확인해 두면 연말정산 때 덜 당황할 수 있습니다.
카드 매출 부가가치세 세액공제
개인사업자에게는 신용카드 매출 부가가치세 세액공제가 중요합니다. 현재 기본은 공제율 1%와 연간 한도 500만원이고, 올해 말까지 한시적으로 1.3%와 1000만원 우대공제가 운영 중입니다. 개편안은 우대공제를 3년 더 연장하지만 공제율은 1.2%로 낮추고, 1000만원 한도는 없애 기본 한도 500만원으로 돌아갑니다. 소상공인의 카드 수수료 부담은 감안하되, 위기 때 도입한 한시 지원을 정상화하는 흐름입니다. 연 매출 3억원 이하 가맹점의 카드 수수료율은 신용카드 0.4%, 체크카드 0.15% 수준이 유지된다고 하니, 우대공제율이 0.1퍼센트포인트 낮아져도 부담을 크게 느끼지 않을 수 있습니다.
세제개편안을 보는 시선
이번 정부 세제 개편안에 대해 기대와 우려가 함께 나옵니다. 조세 형평성을 더 강화해야 한다는 지적이 대표적입니다. 고가 실거주 1주택자에게는 공제 혜택이 커진 반면, 실제 부담 증가는 초고가 주택이나 비거주 주택에 집중되어 있다는 것입니다. 장기 거주자에게 최대 80% 공제를 주는 것은 여전히 과하다는 평가도 있습니다. 또 다주택자 양도세 중과를 다시 완화하는 것은 제도 변화를 예측하기 어렵게 만들 수 있습니다. 세제만으로 부동산 문제를 해결할 수 없고, 양질의 공공주택 공급 계획이 함께 나와야 한다는 목소리도 있습니다.
다른 시각이 궁금하다면 아래 기사를 읽어보면 도움이 됩니다.
마무리하며
이번 정부 세제 개편안은 거주 중심으로 세제를 재편하고, 한시적으로 운영되던 지원을 정상화한 것이 특징입니다. 실거주 1주택자는 종부세 공제가 넓어지고 양도세도 거주기간을 기준으로 혜택을 받습니다. 반대로 비거주 주택과 초고가 주택, 다주택 보유는 장기적으로 부담이 늘어나는 구조입니다. 카드 소득공제는 대중교통 지원을 재정 사업으로 옮기고 문화비 혜택을 넓힌 것이 핵심입니다. 앞으로는 단순히 보유하는 것보다 어떻게 거주하고 어떻게 소비하는지가 더 중요해질 것입니다. 세제 개편안이 예측 가능하게 운영되고, 공급 정책까지 함께 실현된다면 더 균형 있는 시장이 될 수 있을 것으로 기대합니다.
자주 묻는 질문
Q 종부세는 어떤 사람이 부담을 더 지게 되는지 궁금합니다.
A 시가 32억원을 넘는 초고가 주택과 실제 거주하지 않는 1주택자, 다주택자의 부담이 커집니다. 반대로 실거주 1주택자는 시가 20억원까지 종부세 대상이 아닙니다.
Q 양도소득세 장기보유특별공제는 어떻게 바뀌는지 궁금합니다.
A 보유기간 공제는 단계적으로 줄어들고 2029년부터는 없어집니다. 거주기간 공제만 최대 80% 적용되고 공제 금액 한도는 10억원입니다.
Q 신용카드 소득공제 혜택이 줄어드는지 궁금합니다.
A 대중교통 추가공제가 기본공제로 통합되고 추가공제 한도가 줄지만, 문화비 공제 대상은 모든 근로자로 넓어집니다. 카드 매출 세액공제는 우대율 1.2%로 조정되고 한도는 500만원으로 정상화됩니다.
