종부세 과세대상 2026 개편 핵심

2026년 8월 3일, 정부가 발표한 세제개편안에 따라 종부세 과세대상이 완전히 달라집니다. 이제는 주택을 몇 채 보유했는지보다 실제로 살고 있는지, 그리고 그 집값이 얼마인지가 훨씬 중요해졌습니다. 시가 20억 원 이하의 거주용 1주택은 과세 대상에서 아예 빠지고, 30억 원대까지는 세 부담이 줄어듭니다. 반면 40억 원을 훌쩍 넘는 초고가 주택이나 비거주·다주택 보유자는 세금이 크게 늘어나는 구조입니다. 아래 표로 거주 1주택자의 변화를 한눈에 정리했습니다.

주택 시가	기존 종부세 부담	개편 후 부담
20억 원 이하	일부 과세	완전 제외
20~30억 원	일정 수준	감소
30~40억 원	일정 수준	소폭 변동
40~50억 원 초과	일정 수준	크게 증가

1 실거주 1주택자 종부세 완전히 달라져
- 1.1 공정시장가액비율과 세율도 조정
- 1.2 장기보유 특별공제도 거주 기간이 결정
2 서울 아파트 8% 종부세 증가 강남권 집중
- 2.1 공시가격 상승도 변수
3 비거주·다주택 전략 다시 짜야 할 때
4 앞으로의 부동산 세금, 이렇게 준비하세요
5 자주 묻는 질문

실거주 1주택자 종부세 완전히 달라져

가장 반가운 소식은 종부세 과세대상에서 제외되는 기준이 크게 올랐다는 점입니다. 거주 1세대 1주택자의 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 인상되면서, 올해 공동주택 기준 시가 약 20억 원까지는 종부세 고지서를 아예 받지 않게 됩니다. 만약 서울에서 시세 18억 원대 아파트에 실거주하고 있다면 이제 ‘나는 종부세 납부자일까?’ 걱정하지 않아도 되는 셈이에요.

정부가 내세운 원칙은 ‘보유 주택 수’보다 ‘총 주택가액’과 ‘거주 실태’를 중심에 두는 것입니다. 그래서 집을 보유만 하고 실제로 살지 않는 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 낮아집니다. 같은 1주택이라도 사는 사람과 안 사는 사람의 세금 차이가 분명해진 거죠. 저처럼 오래된 단독주택에 부모님을 모시며 살고 있는 경우라면, 이번 개편 덕분에 절세 폭이 꽤 클 거라 기대됩니다.

공정시장가액비율과 세율도 조정

종부세 과세표준을 계산할 때 곱하는 공정시장가액비율도 달라집니다. 현재 60%인 이 비율이 2028년까지 거주·비거주 1주택자에게 70%로 오르고, 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택 보유자는 80%까지 높아집니다. 또 과세표준 6억~12억 원 구간의 세율은 기존 1.0%에서 1.3%로, 25억~50억 원 구간은 1.5%에서 2.0%로 인상돼 고가 주택일수록 세 부담이 눈에 띄게 늘어납니다. 결국 종부세 과세대상 자체는 줄었지만, 초고가 주택 보유자의 체감 세금은 더 무거워지는 거예요.

장기보유 특별공제도 거주 기간이 결정

양도소득세 쪽도 실거주 중심으로 재편됩니다. 지금까지는 보유 기간만 길면 장기보유특별공제를 크게 받을 수 있었지만, 2028년부터는 거주한 기간만 공제해 주고, 2029년에는 아예 보유 기간 공제가 사라집니다. 대신 거주 기간에 연 8%씩 최대 80%를 적용하는 방식입니다. 이렇게 되면 평소 살지 않으면서 오래 묵혀둔 집은 양도세 폭탄을 맞을 수 있겠구나 싶어요. 정부가 실수요자를 더 챙기겠다는 의지가 느껴집니다.

서울 아파트 8% 종부세 증가 강남권 집중

KBS의 시뮬레이션 보도에 따르면, 이번 개편과 올해 상반기 집값 상승분을 함께 반영하면 서울 아파트의 약 8%인 14만 6천 호가 종부세가 늘어나는 것으로 나타났습니다. 특히 서초구는 전체 아파트의 38%가, 강남구는 37%가 세 부담이 증가했고, 용산구에서는 40% 이상 급증하는 초고가 아파트 비율이 9.5%에 달했습니다. 반면 강북·도봉·노원·성북·중랑구에서는 종부세 증가 가구가 전혀 없었습니다. 이 모든 것은 종부세 과세대상이 고가 주택 밀집 지역에 집중되도록 설계됐기 때문입니다.

공시가격 상승도 변수

세제 개편만으로도 부담이 커지는데, 공시가격마저 오르면 효과는 배가됩니다. 올해 상반기 실거래가 상승률을 공시가격에 반영했을 때 종부세 증가 아파트가 2만 8천 호 더 늘어났다는 점은 꽤 의미심장하죠. 다만 공시가격 12억 원 이하였던 아파트는 기본공제 2억 원 인상 덕에 새로운 과세 대상이 되지는 않아, 중저가 주택 소유자는 안심해도 됩니다. 만약 서울 외곽의 9억 원대 아파트에 살고 있다면 공시가격이 다소 올라도 종부세 과세대상과는 거리가 멀 가능성이 높아요.

비거주·다주택 전략 다시 짜야 할 때

여기서 끝이 아닙니다. 비거주 1주택자와 다주택자는 이제 세금 부담이 대폭 늘어날 전망이에요. 기본공제 축소, 공정시장가액비율 인상, 세율 강화까지 삼중고를 겪게 됩니다. 특히 상생임대주택 특례가 올해 말 종료되면서, 임대를 내세워 거주 요건을 피하는 길도 막힙니다. 단기적으로는 다주택자 양도세 중과가 2028년까지 한시적으로 완화되니, 이 기간을 활용해 정리하는 것도 하나의 방법입니다. 실제로 제 지인 중에는 이번 발표를 듣고 보유 중이던 비거주 아파트를 처분하기로 결정한 분도 계십니다.

앞으로의 부동산 세금, 이렇게 준비하세요

이번 세제 개편의 핵심 키워드는 ‘실거주’와 ‘주택가액’입니다. 정부는 보유 자체가 아닌 종부세 과세대상을 거주 공간으로 보는 시각을 강화했고, 서민·중산층 실거주자를 두텁게 보호하는 반면 고가 주택과 투기성 보유에는 더 무거운 과세를 매겼습니다. 앞으로 집을 사고팔 계획이 있다면 단순히 시세 차익만 보지 말고, 실제 거주 기간과 예상 보유세를 꼼꼼히 따져야 합니다. 10년 이상 거주 후 30억 원 이하 주택을 양도할 때 기본공제가 250만 원에서 2500만 원으로 대폭 오른 점도 기억해 두세요. 내 집 마련이든 노후 대비든, ‘진짜 사는 집’에 집중하는 전략이 절세의 첫걸음이 될 겁니다.