‘똘똘한 한 채’는 대한민국 부동산 시장에서 오랜 기간 힘을 발휘해 온 투자 전략입니다. 다주택 규제가 심해지면서 한 채만 골라 고가 아파트에 집중하는 현상이었죠. 그런데 이재명 대통령이 이 전략에 대해 강력한 경고를 보냈습니다. 2월 5일 SNS를 통해 “주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익”이라고 밝힌 겁니다. 이 말은 이제 1주택자라도 실거주하지 않으면 세금 혜택을 기대하기 어렵다는 의미로 받아들여집니다.
정부가 추진 중인 장기보유특별공제(장특공) 개편안을 보면 의도가 확실해집니다. 기존에는 보유 기간과 거주 기간에 따라 양도소득세를 최대 80%까지 공제해줬습니다. 하지만 개편안은 양도차익 규모에 따라 공제율을 차등 적용합니다. 아래 표로 정리했습니다.
| 양도차익 구간 | 공제율(변경안) |
|---|---|
| 5억 원 미만 | 80% |
| 5억~10억 | 70% |
| 10억~20억 | 60% |
| 20억 이상 | 50% |
예를 들어 강남권에서 10억에 산 아파트를 40억에 팔았다면 양도차익이 30억입니다. 15년 보유하고 실제 거주까지 했더라도 기존에는 세금이 1억5천만 원 정도였지만, 개편안이 적용되면 4억4천만 원으로 세 배 가까이 뛰게 됩니다. 송파의 경우 7억에 매입해 25억에 매도하면 차익 18억, 세금이 5천만 원대에서 1억3천만 원대로 두 배 이상 증가합니다. 이 사례들은 투기성 매매가 아니라 오래 살다가 집값이 오른 일반 1주택자 이야기입니다.
이러한 세금 강화 방침에 대해 국민의힘 윤희숙 전 의원은 강하게 반박했습니다. 그는 페이스북에서 “이재명 대통령이 부동산으로 돈 버는 시대를 끝내겠다고 입으로만 외치면서 스스로 부동산 불패 신화를 써내고 있다”고 지적했습니다. 특히 이 대통령이 2023년 인천 출마 때 분당 아파트를 처분하겠다고 약속했으나 팔지 않았고, 2024년 재건축 동의서에 자필 서명한 사실을 언급했습니다. “대통령마저 국민과 한 약속을 헌신짝처럼 버리고 ‘부동산은 안 팔고 버티면 이긴다’를 몸소 시연 중”이라는 비판입니다. 실제로 이 대통령이 보유 중인 분당 아파트는 재건축을 앞두고 있어 시세가 수십억 원 상승한 것으로 알려졌습니다. 이런 내로남불이 시장에 ‘똘똘한 한 채’가 확실한 투자라는 신호를 준 셈입니다.
전문가들은 정부의 접근 방식이 오히려 시장을 얼어붙게 할 수 있다고 우려합니다. 과거 다주택 규제가 강해지자 사람들은 한 채로 집중했습니다. 이제 1주택자까지 조이면 매물이 더 나오지 않는다는 것입니다. 특히 강남처럼 장기 보유자가 많은 지역일수록 팔지 않고 버티거나 증여를 선택할 가능성이 큽니다. 또한 ‘비자발적 비거주 1주택자’ – 직장이나 자녀 학교 때문에 집은 있지만 다른 지역에 사는 분들 – 까지 투기자로 몰리면 거주 이전의 자유가 제약될 수 있습니다. 은퇴 세대나 불가피하게 주소를 옮긴 실수요자까지 같은 잣대로 과세하면 주거 사다리가 막힌다는 지적입니다.
그렇다면 해결 방안은 무엇일까요? 많은 전문가는 “1주택을 때릴 게 아니라 다주택 규제를 완화해 분산 보유를 유도해야 한다”고 말합니다. 그래야 매물이 나오고 가격이 안정될 수 있습니다. 하지만 현재 정부의 기조는 반대 방향입니다. 이재명 대통령은 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 확실히 예고했고, 실거주하지 않는 1주택에도 세금 혜택을 줄이겠다는 의지를 굽히지 않고 있습니다.
이러한 흐름 속에서 투자자든 실수요자든 전략 재점검이 필요합니다. 더 이상 ‘한 채면 안전하다’는 생각은 위험합니다. 실제로 정부가 추진하는 장특공 개편안이 통과되면, 우리가 앞서 본 것처럼 양도차익이 큰 강남권 1주택자는 세금 폭탄을 맞게 됩니다. 따라서 앞으로는 ‘얼마나 오래 보유했는가’보다 ‘얼마나 큰 차익을 남겼는가’가 더 중요해집니다. 대통령의 SNS 메시지 전문을 확인해보시면 좀 더 명확하게 느낌이 오실 겁니다. 또한 윤희숙 전 의원의 반박 논평도 함께 읽어보시길 추천드립니다. 양측의 입장을 살펴보면 시장이 어떻게 흘러갈지 짐작할 수 있습니다.
앞으로의 부동산 시장 전망과 개인 전략
이재명 정부의 부동산 정책 방향은 ‘소유’보다 ‘거주’에 초점을 맞추고 있습니다. 장기 보유 1주택자도 더 이상 안전지대가 아니라는 신호는 분명합니다. 그렇다면 실제로 집을 소유한 사람들은 어떻게 대응해야 할까요? 첫째, 실거주 목적이 아니라면 지금이라도 매각을 고려해야 합니다. 특히 강남, 송파, 분당 등 그동안 큰 폭으로 오른 지역은 세금 부담이 급격히 늘어날 가능성이 높습니다. 둘째, 증여나 상속 계획을 미리 세워야 합니다. 양도세 부담이 커질수록 증여를 선택하는 사례가 늘고 있습니다. 셋째, 임대사업자 등록이나 장기 임대를 통한 세제 혜택을 검토할 수 있습니다. 정부가 실거주를 장려하는 만큼, 직접 살거나 오래 빌려주는 쪽으로 유인책을 만들 가능성도 있습니다.
다만, 모든 정책이 예고대로 시행될지는 미지수입니다. 정치적 변수와 여론, 그리고 경제 상황에 따라 속도 조절이 있을 수 있습니다. 하지만 큰 흐름은 ‘투기성 보유에 대한 규제 강화’입니다. 이재명 대통령의 부동산에 대한 강한 의지는 과거 문재인 정부와 다르지 않으며, 오히려 더 직접적이고 공격적입니다. 결국 시장 참여자들은 더 계산된 움직임이 필요해졌습니다.
마지막으로, 이번 장특공 개편 논의를 단순한 세법 조정으로 보기 어렵습니다. 이는 정부가 부동산 시장을 어떻게 바라보고, 1주택자를 어디까지 보호할 것인지를 보여주는 바로미터입니다. 저는 개인적으로, 무조건적인 규제보다는 실수요자를 보호하고 투기 수요를 걸러내는 섬세한 정책이 필요하다고 생각합니다. 똘똘한 한 채라는 현상이 생긴 배경에는 다주택 규제라는 원인이 있었습니다. 원인을 해결하지 않고 결과만 규제하면 또 다른 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 예를 들어 상업용 부동산이나 토지로 자금이 이동할 가능성도 있습니다. 따라서 정부가 진정으로 원하는 ‘주거 안정’을 이루려면 세금만이 아닌 공급 확대와 금융 규제 완화 등 종합적인 접근이 병행되어야 합니다.
자주 묻는 질문
- 똘똘한 한 채 전략을 유지해도 괜찮을까요? 이미 실거주하고 있는 집이라면 당장 큰 문제는 없습니다. 하지만 투자 목적으로 보유 중이라면 장특공 개편과 양도세 중과 유예 종료를 고려해 매각 시점을 조정하는 게 좋습니다. 세금 부담이 크게 늘어날 수 있기 때문입니다.
- 비거주 1주택자는 모두 규제 대상인가요? 정부는 ‘실거주하지 않는 1주택’을 투기로 간주하는 경향이 있습니다. 하지만 직장 이전이나 자녀 교육 등 불가피한 사유가 있는 경우 예외가 적용될 가능성이 있습니다. 정확한 기준은 시행령과 후속 해석을 지켜봐야 합니다.
- 지금 집을 팔아야 할까요 아니면 증여가 나을까요? 양도세 부담이 큰 경우 증여를 고려할 수 있습니다. 하지만 증여세도 만만치 않으므로, 전문가 상담을 통해 종합적인 세금 계산을 해보는 것이 중요합니다. 특히 다주택자라면 양도세 중과 회피를 위해 증여를 선택하는 사례가 늘고 있습니다.
