최근 지식산업센터 공실 문제가 심각합니다. 2023년부터 2025년까지 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 43.5퍼센트, 미분양률은 26.9퍼센트에 달합니다. 지난해 경매 건수는 3876건으로 역대 최다를 기록했습니다. 이런 상황에서 정부는 지식산업센터 주택전환을 포함한 다양한 대책을 9월 10일 발표했습니다.
목차
정부 대책 한눈에 보기
정부가 발표한 지식산업센터 공실 대책의 핵심은 아래 표와 같습니다.
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 입주 규제 | 네거티브 방식으로 전환, 사행 유해 위험시설 제외 모든 업종 허용 |
| 주택 전환 | LH 매입임대 사업으로 청년·신혼부부 공공임대주택 활용 |
| 지원시설 | 면적 비중 한시 확대, 수도권 50퍼센트 비수도권 70퍼센트 |
| 금융 지원 | 호당 7000만원까지 연 3퍼센트대 금리로 14년간 대출 |
| 수급 관리 | 지자체 심사 가이드라인, 산업부 사전 통보 절차 신설 |
지식산업센터 주택전환, 왜 주목받나
지식산업센터는 공장과 업무시설, 지원시설이 한 건물에 모인 복합 산업시설입니다. 과도한 공급으로 공실이 쌓이면서 건물 가치가 떨어지고, 수분양자들의 연체와 파산 위험도 커지고 있습니다. 정부는 이런 문제를 해결하기 위해 공실을 주거 공간으로 바꾸는 방안을 선택했습니다. 그중 하나가 LH가 주관하는 비주택 용도변경 리모델링 매입약정 사업입니다. 건물 소유자나 사업자가 설계와 리모델링을 맡고, 완공되면 LH가 건물을 사들이는 구조입니다. 이렇게 되면 청년과 신혼부부에게 공공임대주택을 공급할 수 있고, 건물 소유자도 수익을 회수할 수 있습니다. 지식산업센터 주택전환은 공실 문제를 푸는 동시에 주거 안정에도 기여하는 셈입니다.
실제 현장에서는 어떤 일이 벌어지고 있나
얼마 전 경기 부천의 한 지식산업센터를 방문했습니다. 상가 층은 대부분 비어 있었고, 엘리베이터 옆에는 임대 문의 전화번호가 빼곡히 붙어 있었습니다. 지인은 이 건물의 한 호실을 분양받았지만 수년째 임차인을 구하지 못해 고민이 깊다고 말했습니다. 이런 곳이 수도권 곳곳에 있다는 사실이 안타깝습니다.
LH 매입약정 사업의 첫 공모는 당초 이달 9일까지 접수받을 예정이었는데, 실제로는 30일로 연장됐습니다. 설계와 리모델링 견적을 준비할 시간이 부족하다는 현장 의견을 반영한 것입니다. 공장을 주거로 바꾸려면 벽체를 세우고 호실마다 주방과 화장실을 설치해야 하며, 전기, 수도, 난방, 소방 시설도 모두 바꿔야 합니다. 공사비가 많이 들다 보니 사업성이 떨어지는 경우도 있습니다. 여러 사람이 호실을 나눠 소유한 건물은 공용부분 변경을 위해 소유자 동의를 받는 과정도 필요합니다. 그래서 지식산업센터 주택전환은 단순히 용도만 바꾼다고 되는 일이 아닙니다. 사전에 철저한 검토가 필요합니다.
입주 규제도 대폭 완화됩니다
정부는 지식산업센터 입주 업종을 기존에 열거된 업종에서 네거티브 방식으로 전환합니다. 사행 유해시설, 환경부담 업종, 위험물 시설 등을 제외하면 모든 업종이 입주할 수 있습니다. AI를 활용한 앱 개발, 도심형 물류센터, 드론 촬영 서비스 같은 신산업도 문을 두드릴 수 있게 됐습니다. 지원시설 면적 비중도 2년간 한시적으로 늘어납니다. 산업단지 내 수도권은 30퍼센트에서 50퍼센트로, 비수도권은 50퍼센트에서 70퍼센트로 확대됩니다. 오피스텔 등 준주택 전환도 지원합니다. 일반공업지역 내 오피스텔 전환을 한시 허용하고, 주차장 추가 확보 의무도 한시적으로 면제합니다. 금융 지원도 함께 추진됩니다. 호당 7000만원까지 연 3퍼센트대 금리로 14년간 빌릴 수 있는 기금대출과 HUG 모기지 보증이 새로 마련됩니다.
수급 조절 체계도 도입됩니다
무분별한 신규 공급을 막기 위해 지자체가 설립 승인을 검토할 때 인근 공실 미분양 현황, 기반시설 수용 가능성을 종합적으로 반영하도록 가이드라인이 마련됩니다. 설립 승인 전 산업부 장관에게 통보해 의견을 받는 절차도 신설됩니다. 지자체는 관할 지식산업센터의 공실률과 미분양률을 반기별로 공개해야 합니다. 분양 모집공고 승인 전 홍보관 설치를 금지하고, 사용승인 전 2명 이상 전매도 제한합니다. 부적합 용도 활용을 목적으로 한 양도·임대 알선과 중개도 금지됩니다. 이런 조치들이 실제 현장에서 효과를 내려면 관련 법령 개정이 신속하게 이뤄져야 합니다.
앞으로 어떻게 달라질까
지식산업센터 주택전환은 공실 문제를 해결하는 중요한 열쇠가 될 수 있습니다. 하지만 공사비 부담과 소유 구조의 복잡성, 비수도권의 낮은 임대 수요 등 넘어야 할 산이 많습니다. 정부는 비수도권에서 공공임대형 지식산업센터 건립과 휴폐업 공장 리모델링 사업 대상에 공실 지식산업센터를 포함하기로 했습니다. 명칭을 바꾸는 방안도 검토 중입니다. AI와 디지털 시대에 맞는 새로운 이름을 대국민 공모로 받을 예정입니다. 이런 변화들이 실제 입주로 이어지도록 관리 기준을 명확히 하고, 현장 목소리를 지속적으로 반영해야 할 것입니다. 저는 공실로 방치된 건물이 새로운 주거 공간으로 탈바꿈하는 모습을 기대합니다. 단순히 규제를 푸는 것에서 그치지 않고, 공급 과잉을 막는 수급 조절까지 함께 이뤄진다면 지식산업센터 주택전환이 성공적인 정책으로 자리 잡을 수 있을 것입니다.
자주 묻는 질문
Q: 지식산업센터 주택전환은 어떻게 신청하나요?
A: LH 비주택 용도변경 리모델링 매입약정 사업에 참여하면 됩니다. 건물 소유자나 사업자가 설계와 견적을 준비해 공모에 신청하고, 완공 후 LH가 매입하는 구조입니다. 현재 접수는 9월 30일까지 연장됐습니다.
Q: 주택전환에 드는 비용이 걱정됩니다.
A: 공간을 주거용으로 바꾸기 위해 벽체, 주방, 화장실 설치와 전기, 수도, 난방, 소방 시설 보강이 필요합니다. 공사비가 감정평가 매입가격보다 높아질 수 있으므로 사업성을 미리 계산해보는 것이 좋습니다.
Q: 비수도권도 지원받을 수 있나요?
A: 이번 LH 매입임대 사업은 서울과 경기 일부 지역이 대상입니다. 비수도권은 공공임대형 지식산업센터 건립과 휴폐업 공장 리모델링 사업에 공실 지식산업센터를 포함해 지원합니다.
