부부 공동명의 1주택 종부세 절세 전략

2026년 세제개편으로 부부 공동명의 1주택 종부세 계산법이 크게 달라졌습니다. 부부가 공동명의로 주택을 보유한 경우 1세대1주택자로 인정되지 않아 공정시장가액비율이 2028년부터 80%로 상향될 예정입니다. 하지만 과세특례를 신청하면 절세할 수 있는 방법이 있어 많은 분들이 궁금해하십니다. 이번 글에서는 부부 공동명의 1주택 종부세의 핵심 변화와 절세 전략을 정리해 드리겠습니다.

기본공제금액: 1세대1주택자 12억 원, 공동명의 부부 각 9억 원
공정시장가액비율: 2028년부터 1주택 70%, 공동명의 80% 적용
과세특례: 9월 신청 시 단독명의 기준으로 세금 산정
부부 지분율과 관계없이 납세의무자 선택 가능

최근 정부가 발표한 세제개편안에는 보유 주택 수에 따른 공정시장가액비율 차등 적용 방안이 포함되어 있습니다. 현재 모든 주택에 60%를 적용하던 것을 내년부터 70%로 올리고, 2028년에는 1주택자는 70%를 유지하지만 다주택자는 80%로 인상합니다. 문제는 부부 공동명의 1주택 종부세입니다. 종부세법에서 1세대1주택자는 세대원 중 한 명만 주택을 소유한 경우로 한정하고 있어, 부부가 공동명의로 한 채를 보유한 경우 다주택자로 분류되어 80%를 적용받게 됩니다.

그렇다고 너무 걱정하실 필요는 없습니다. 부부 공동명의 1주택 종부세는 특례를 활용하면 오히려 더 절세할 수 있는 경우도 있습니다. 실제로 공시가격 18억 원 이하 주택은 공동명의로 보유하면 부부 각각 9억 원씩 총 18억 원이 공제되어 종부세가 전혀 없습니다. 1세대1주택자 기본공제 12억 원보다 오히려 유리한 셈이죠. 정부가 부부 공동명의를 장려하면서 기본공제금액을 대폭 올린 영향입니다.

공시가격이 18억 원을 넘는 고가 주택이라면 상황이 달라집니다. 이 경우 1세대1주택자 과세특례를 신청하면 기본공제 12억 원과 함께 고령자, 장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다. 부부 공동명의 1주택 종부세를 계산할 때 두 가지 방식을 비교해서 유리한 쪽을 선택하는 것이 핵심입니다. 서울신문 보도에 따르면 과세특례 신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지이며, 국세청 홈택스에서 간편하게 신청할 수 있습니다.

특례 신청 시 주의할 점은 부부의 나이와 주택 보유 기간을 정확히 확인해야 한다는 것입니다. 만약 부부 모두 젊고 보유 기간이 5년 미만이라면 고령자나 장기보유 공제 혜택을 받을 수 없어 오히려 과세특례를 신청하면 세금이 늘 수 있습니다. 반면 만 60세 이상이거나 보유 기간이 길다면 공제 혜택이 확실하기 때문에 신청하는 것이 유리합니다.

올해부터 달라진 중요한 점은 부부 지분율과 관계없이 납세의무자를 선택할 수 있다는 것입니다. 예를 들어 남편이 만 66세이고 아내가 만 63세라면 지분이 1%에 불과해도 남편을 납세의무자로 지정하면 더 높은 고령자 공제율을 적용받아 세금을 줄일 수 있습니다. 이는 중앙일보 기사에서도 강조된 내용으로, 부부 공동명의 1주택 종부세를 절세하는 좋은 방법입니다.

중간에 배우자가 상속받은 주택이 있다면 상황이 복잡해질 수 있습니다. 부부 공동명의 주택과 별도로 상속주택이 있으면 다주택자로 간주되어 세금이 급증할 위험이 있습니다. 하지만 올해부터 지분율과 상관없이 납세의무자를 정할 수 있게 되면서, 상속받은 배우자를 납세의무자로 선택하면 명의를 일치시킬 수 있어 1세대1주택자 자격을 유지할 수 있습니다. 이때도 9월 과세특례 신청을 통해 가능합니다.

부부 공동명의 1주택 종부세를 계산하는 구체적인 예를 살펴보겠습니다. 공시가격 25억 원인 주택을 부부가 50대 50으로 보유하고 있고, 남편이 만 70세이고 보유 기간이 15년이라면, 개별 과세로 계산하면 부부 합산 약 210만 원의 세금이 나옵니다. 반면 과세특례를 신청하고 남편을 납세의무자로 지정하면, 12억 원 공제 후 공정시장가액비율 60%를 적용하고 고령자 및 장기보유 공제를 최대 80% 받으면 약 108만 원의 세금만 부담하면 됩니다. 무려 102만 원을 절약할 수 있는 셈입니다.

하지만 공시가격이 32억 원을 넘는 초고가 주택에서는 상황이 다시 역전됩니다. 1세대1주택자는 세액공제 한도(2028년부터 600만 원)가 생기면서 세금 부담이 급격히 늘어나는데, 부부 공동명의는 인당 공제 9억 원을 각각 적용받고 누진세율 구간이 분리되기 때문에 오히려 유리해지는 구간이 생깁니다. 계산 결과 공시가 32억 원 초과 주택에서는 공동명의가 세금이 더 적어지는 것으로 나타났습니다.

부부 공동명의 1주택 종부세와 관련된 논란은 여전히 있습니다. 정부가 공정시장가액비율을 다주택자처럼 80%로 적용하는 것은 부부 공동명의에 대한 역차별이라는 지적입니다. 실제로 재산세에서는 공동명의를 1주택자로 인정해 주는데 종부세는 그렇게 하지 않아 형평성 문제가 제기되고 있습니다. 특히 공시가 35억 원 주택의 경우 공동명의는 약 783만 원, 1세대1주택자는 978만 원으로 오히려 공동명의가 더 적은 세금을 냅니다.

결론적으로 부부 공동명의 1주택 종부세는 주택 공시가격과 부부의 연령, 보유 기간에 따라 유리한 전략이 달라집니다. 공시가 18억 원 이하는 공동명의 유지가 유리하고, 18억 원에서 32억 원 구간은 과세특례 신청이 유리합니다. 32억 원 초과에서는 다시 공동명의가 유리합니다. 따라서 자신의 상황에 맞는 방법을 잘 선택하는 것이 중요합니다. 9월 신청 기간을 놓치지 말고, 필요한 경우 세무사와 상담하여 최적의 선택을 하시기 바랍니다.

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