안녕하세요! 부동산을 여러 채 가지고 계신 분들, 혹시 2026년 5월 9일이 뭔지 알고 계신가요? 이 날은 다주택자에게 적용되던 양도소득세 중과 유예가 끝나는 날이에요. 지금부터 준비하지 않으면 나중에 엄청난 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 이 중요한 날짜를 앞두고 어떻게 대비해야 하는지, 어떤 방법으로 세금 부담을 줄일 수 있는지 하나씩 차근차근 알려드릴게요.
목차
다주택자 양도세 중과, 이것만은 꼭 알아두세요
조정대상지역(서울 전역, 분당, 과천 등)에 주택을 2채 이상 가지고 있다가 집을 팔 때, 일반 양도세보다 훨씬 더 높은 세금이 부과되는 걸 ‘다주택자 양도세 중과’라고 해요. 기본 세율에 최대 30%p나 더 붙고, 오래 가졌을 때 받을 수 있는 장기보유 공제도 받을 수 없어 세금 부담이 엄청나게 커져요.
| 구분 | 일반 양도세율 | 다주택자 중과세율 (조정대상지역) |
|---|---|---|
| 1주택자 | 6~45% (장특공제 적용) | 해당 없음 |
| 2주택자 | 6~45% (장특공제 적용) | 기본세율 + 20%p 가산 (장특공제 없음) |
| 3주택자 이상 | 6~45% (장특공제 적용) | 기본세율 + 30%p 가산 (장특공제 없음) |
예를 들어, 10년 넘게 가지고 있던 서울 아파트를 팔아 2억 원의 이익이 났다고 생각해볼게요. 지금 유예 기간 내에 팔면 장기보유 공제를 받고 기본 세율로 약 3천만 원의 세금을 내면 돼요. 하지만 2026년 5월 9일이 지나서 팔게 되면 장기보유 공제를 하나도 받지 못하고, 기본세율에 20%p가 더해져 세금이 7천만 원 이상으로 뛰어요. 같은 집을 팔아도 타이밍 때문에 4천만 원 이상의 차이가 나는 거죠!
2026년 D-Day 전에 꼭 확인해야 할 대비 방법
플랜 A. 깔끔하게 매도하는 방법
가장 확실한 방법은 유예 기간이 끝나기 전에 집을 깔끔하게 파는 거예요. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기를 마쳐야 혜택을 받을 수 있어요. 지금 당장 매물을 내놓아도 매수자를 찾고 계약을 완료하는 데 보통 3~4개월은 걸린다는 점을 생각하면, 시간이 얼마 남지 않았다는 걸 알 수 있죠. 현금화도 되고 가장 큰 절세 효과를 볼 수 있는 방법이에요.
플랜 B. 가족에게 증여하는 방법
집을 아직 팔고 싶지 않다면, 자녀에게 증여하는 방법도 생각해볼 수 있어요. 특히 ‘부담부증여’라는 방법을 사용하면, 집에 걸려 있는 전세보증금이나 대출(부담)을 함께 넘겨주는 방식으로, 그 부담 부분에 대해서는 현재의 중과 유예 혜택을 받을 수 있어요. 증여세와 양도세를 나눠 내면서 전체 세금을 줄일 수 있는 장점이 있죠. 다만, 자녀의 자금 출처를 명확히 설명할 수 있어야 하고, 취득세 중과(최대 12%)가 발생할 수 있는지, 해당 지역이 토지거래허가구역인지도 꼼꼼히 확인해야 해요.
매도 순서를 전략적으로 정하기
집을 여러 채 가지고 있다면, 어떤 집부터 팔지 순서를 잘 정하는 것만으로도 세금을 크게 줄일 수 있어요. 조정대상지역이 아닌 곳에 있는 집부터 먼저 팔면, 그 집에 대해서는 다주택자 중과세가 적용되지 않고 일반 세율로 세금을 낼 수 있거든요. 결국 세금 부담이 가장 적은 집부터 차례로 처분하고, 마지막 한 채는 1세대 1주택 비과세 요건을 맞춰 파는 것이 현명한 전략이 될 수 있어요.
일시적 2주택 비과세 제도 활용하기
새 집을 사면서 일시적으로 주택이 2채가 되었을 때, 조건을 맞추면 양도세 중과를 피하고 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이에요. 예를 들어 조정대상지역 내에서 새 집을 샀다면, 1년 안에 기존 주택을 처분하고 새 집으로 실제 전입을 해야 해요. 비조정지역이라면 기간이 2년으로 더 길고 전입 요건도 완화될 수 있죠. 하지만 계약일, 잔금일, 실제 거주 사실 등 세부 조건을 정말 꼼꼼히 지켜야 하기 때문에 전문가와 상담이 꼭 필요해요.
절대 하면 안 되는 위험한 방법들
위장 전입이나 가짜 세대분리
세대를 분리해서 주택 수를 나눠 보유하려는 생각을 해볼 수 있지만, 실질적으로 거주하지 않는 위장 전입은 국세청의 단속 대상이에요. 단속에 걸리면 세제 혜택을 받지 못할 뿐만 아니라 가산세까지 물게 될 수 있어요. 증여 후 다시 본인이 매수하는 우회 매도도 명백한 불법이니 절대 해서는 안 돼요.
임대사업자 등록을 통한 회피
과거에는 주택임대사업자로 등록하면 중과세를 피할 수 있었지만, 지금은 요건이 매우 까다로워졌어요. 단기임대 등록은 폐지되었고, 장기임대도 신규 등록이 어려워서 활용하기 힘든 방법이 되었어요. 기존 등록자라도 의무 임대 기간을 지키지 않으면 혜택이 사라지고 오히려 추징을 당할 위험이 커요.
지금 바로 시작해야 하는 이유
2026년 5월 9일은 정말 먼 미래처럼 느껴질 수 있어요. 하지만 부동산 매매는 계약부터 잔금, 등기까지 시간이 꽤 걸리는 과정이에요. 지금 당장 움직이지 않으면 그 날짜를 맞추는 게 불가능할 수 있어요. ‘아직 시간이 있지’라고 생각하다가 나중에 수억 원의 세금 차이를 경험하게 될 수도 있다는 점, 꼭 기억해주세요.
요약과 마무리
지금까지 다주택자 양도세 중과와 2026년 5월 9일 유예 종료에 대비하는 방법들을 살펴봤어요. 중요한 점을 정리해보면, 첫째, 조정대상지역에 2채 이상 주택을 보유한 상태에서 팔면 기본세율에 최대 30%p가 가산되고 장기보유 공제도 못 받아 세금이 엄청나게 불어난다는 거예요. 둘째, 이 중과를 피하기 위해서는 유예 기간 내에 깔끔한 매도, 가족 증여(부담부증여), 매도 순서 조정, 일시적 2주택 비과세 제도 활용 등의 방법을 고려해볼 수 있어요. 셋째, 위장 전입이나 임대사업자 등록 회피 같은 위험한 방법은 오히려 큰 손해를 볼 수 있으니 절대 피해야 해요.
가장 중요한 건 ‘지금 바로 행동하는 것’이에요. 내 집이 조정대상지역인지, 지금 파는 게 좋을지 증여가 나을지, 복잡한 계산은 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택이 될 거예요. 시간이 흐를수록 선택지가 좁아지고 준비할 시간이 부족해진다는 사실, 꼭 명심하세요. 오늘 알게 된 정보를 바탕으로 나만의 대비 전략을 세워보는 시간을 가져보면 좋을 것 같아요.